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下半年楼市“慢牛”悄然来临?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-07-06
  • 热度 ( 2403℃ )

  在股市跌宕起伏、犹如坐过山车的6月,楼市交投热度却一路走高,更胜“红五月”。据阳光家缘网站数据统计,6月广州(楼盘)二手房网签量突破5000套,不但高于刚刚过去的“红五月”,甚至超越“3·30新政”出台后的4月。

  6月楼市火热的并非只有广州。2015年上半年,中国指数研究院监测的50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。其中,5月50个代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交则进一步走高,成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。

  在成交量走高的同时,包括广州、深圳(楼盘)在内的国内一二线城市房价也不断回暖。进入7月,楼市是否将延续上半年的“慢牛”行情?此时入手购房是否合适?在股市震荡背景下买房会否成为资产保值增值的正确选择?

  南方日报记者 牛思远

  物业暴涨百万元业主“反价”

  案例

  今年上半年,随着政策利好与市场转向,不少城市出现新房价格上涨、二手业主“反价”的案例。而伴随股市的大幅震荡,也出现了股民套现买房的故事。

  据报道,在供应量一直偏小的深圳,位于龙岗坂田一套房产在“3·30新政”后市场价格从350万元暴涨到450万元,从而引发了买卖双方的纠纷。

  这个案例中,因买方需要“卖一买一”,虽然在3月底已经签订买卖合同,但未能及时完成交易办理过户。随着市场价格出现波动,卖方反悔拒绝交付。后来经过通宵谈判,最终双方达成再加价36万元的方案,并由买方承担过户前的房贷。此后,由于支付方式上双方未能达成一致,谈判破裂,双方又上演了一出强行收房与对薄公堂的“狗血剧情”。

  楼市回暖超预期,一方面引发了上述“业主反价”的故事,另一方面也推动着许多潜在购房者的加速入市。而此前经历了一轮“牛市”的股市,也成为不少人买房的助力。

  广州白领张小姐就是这样下手买房的。张小姐老家在韶关(楼盘),父母都是当地的公务员。去年底以来,股市迎来一波大幅上升,张小姐父母在股市中有了不小的收益。

  此时,张小姐已经硕士研究生毕业两年,并留在广州一家国企工作。随着工作稳定下来,买房提上了议事日程。今年5月,看着楼市日渐红火,张小姐和父母都开始有些着急,便加快了看房步伐。同时,股市震荡也让张小姐的父母下定决心,卖掉了一部分持有多年的股票套现。

  6月底,在看了一个多月房子之后,张小姐和父母最后选定了天河区车陂一个新楼盘,90多平方米的三房户型均价3万元左右。按照首套房贷三成计算,张小姐的首付在100万元左右。父母股票套现的现金支付首付款后还有一点盈余,正好用作装修。

  “算是踩点踩得还比较准吧,再不买房,价格继续涨的话就买不起了。”张小姐说。

  35.69%受访者计划半年内买房

  调查

  日前,腾讯大粤网、广东省房协、合富房地产经济研究院联合开展了名为“2015房价去哪儿?”的今年上半年楼市住房需求的网络问卷调查。虽然这类网络问卷调查因受访者代表性问题,并不能全面准确反映真实的市场状态。但对想了解当下潜在购房者心理的投资者,也不失为一个参考。

  截至7月5日的统计数据显示,参与调查的潜在购房者中,最多的年龄段为30-39岁,达到51.81%,第二多的是20-29岁,达到24.51%;其中接近一半(44.57%)为首次置业,近三成(32.57%)为第二次置业,显示出购房主力仍是“刚需”的年轻人群体。与之相印证的是,选择90平方米以下的人最多,达到44.08%,选择90-120平方米的也达到28.95%。

  尽管这些潜在购房者主流是自住和改善型的“刚需”群体,但从受访者的选项分析,住房作为“保值增值”资产的观念依旧深入人心。

  如选项高度分散的“购房时主要考虑的前三个因素”中,9.99%的人买房时会考虑“有升值潜力”,这一比例仅次于以11.18%并列第一的“交通便利”和“周边配套完善”,甚至超过了“有优质学位”(9.82%)。

  从收入和预算来看,这一群体的购买力并不差。调查显示,这些潜在购房者的家庭月收入在1.5万元以上的合计占比为53.46%,超过了半数;对于购房单价的预期,高达32.24%的人能接受单价3万元以上,25.16%的人计划购房单价为2—3万元,合计共有近六成潜在购房者能够接受单价2万元/平米以上的房子。

  对于计划购房总价预算,选择100—200万元的人最多,达到28.45%;选择200—300万元的位居第二,为20.89%;但值得注意的是,如果将预算超过300万元的两个选项(300—500万元/500万元以上)合并计算,这一群体的比重已经达到32.07%,接近总数的三分之一。

  在对所在城市下半年房价趋势的预测选项中,认为会上涨的人占比合计达到63.49%。可以说,这一数据充分体现了当下购房者对房价“看多”的心态。

  普遍看多的背景下,受到“买涨不买跌”心态影响,潜在购房者的购房计划显得较为急迫。在购房计划中,有超过三成(35.69%)的人选择在半年内购房,在所有选项中排在首位,比例也远超其他选项,而考虑“一到两年内购房”和“两年后购房”的人合计不到一半。

  商品房待售面积3年来首次减少

  市场

  今年上半年,受金融政策多重利好影响,资金面动能再发力,加上各项住房政策的支持,房地产市场加速回暖。统计数据显示,二季度楼市持续升温,成交量、价皆呈增长趋势,个别一线城市甚至出现涨势大超预期。

  成交量方面,国家统计局的权威数据显示,5月末全国商品房待售面积6.57亿平方米,比4月末减少15万平方米,这是自本轮房地产市场低迷以来,商品房待售面积首现减少,也是自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。1-5月,全国商品房销售额为24409亿元,同比增长3.1%,也实现了自2014年以来首次同比正增长。

  而根据中国指数研究院的统计,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。

  其中,今年一季度代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米,同比增长2.6%。二季度以来,央行进行新一轮降准降息政策,加之“3·30新政”效果逐渐显现,市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交进一步走高,成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。

  分城市来看,一线城市成交量提升尤其明显。上半年一线城市月均成交量75万平方米,同比增幅超过45%,绝对量也为近年来最高水平,其中6月成交超过100万平方米,同比去年增长近1倍;二线城市月均成交66万平方米,同比增长18.5%;三线城市月均成交量31万平方米,同比增长37.0%,增幅仅次于一线城市。

  相比新房,二手房市场的成交增长更为显著。2015年1-5月,十大城市二手住宅累计成交37.42万套,较去年同期的27.61万套大幅增长35.55%。其中5月单月成交9.74万套,创2013年4月以来单月最高成交纪录。

  成交价格方面,根据中国指数研究院发布的百城价格指数数据,2015年上半年百城均价环比由跌转涨,百城整体住宅均价转为累计上涨,涨幅为0.82%。但不同城市表现分化,其中以深圳为代表的一线城市房价上涨态势明显。

  分城市来看,上半年各线城市住宅价格表现分化,一线城市累计上涨5.17%,上涨态势明显,二三线城市均下跌。具体来看,一线城市累计上涨5.17%,涨幅较去年同期扩大2.53个百分点;二线城市累计下跌0.75%,跌幅较去年同期收窄0.35个百分点;三线城市累计下跌1.25%,跌幅较去年同期扩大0.37个百分点。

  深圳楼市供需两旺

  区域

  根据中指院数据统计,深圳6月住宅均价涨幅高达6.58%,整个上半年累计涨幅更是高达12.25%,领涨全国。而自去年10月以来,深圳二手住宅均价已经连续9个月环比上涨,进入二季度以来涨幅明显扩大,6月涨幅达8.59%,居十大城市之首。

  美联物业的报告则显示,6月份,深圳一、二手住宅合计成交23224套,较5月上涨19.20%,市场延续火爆走势。

  其中,一手市场在供应热的助力下表现稳定。深圳一手住宅成交于6月初(6.1-6.7)达成1896套的周成交量,为今年次高,于下旬因端午假期而小幅回落,但之后迅速回归。整个6月,深圳一手住宅成交量、价继续攀升,成交量为7494套,环比上涨22.73%;均价为30713元/m2,上涨7.81%,创下历史新高。

  二手住宅方面,虽然实际成交有所放缓,但因备案存有滞后性,备案数据保持高位运行,数据面上依旧超过15000套。

  美联物业分析认为,7月份,市场供应热度有望延续,市场表现或将趋稳。价格方面,短期增值空间有所压缩,后市大幅攀升的可能性理论上较小,预计7月价格涨幅将有所收窄。二手市场方面,实际成交或持续放缓,但因备案有延迟,预计三季度初的数据仍会好看。

  广州再现“日光盘”

  广州楼市上半年的表现都远不如深圳火爆,但羊城同样不乏“日光盘”。如位于广佛交界的某项目,就因为满足广州刚需置业愿望,每次开盘均受到热捧,4月推出的两批共300多套精装房均实现一小时内售罄,去化速度超预期。

  二手住宅方面,广州楼市的成交表现更是持续升温,价格与成交量同步走高。尤其是在6月央行降息后,买卖双方对后市发展更趋乐观,买家亦开始逐步接受业主的涨价幅度。

  据合富置业成交数据统计,6月广州二手住宅市场成交均价为26163元/平方米,环比5月上升7.5%,同比去年6月上升15.8%。

  从数据来看,6月广州二手楼市买家仍以自住客居多。据合富置业成交数据统计,6月首次置业和改善型换房需求占比分别为57%和35%,占比与5月差不多。不过,与去年6月对比,首次置业占比则呈现明显下降、改善型换房需求占比明显上升的迹象。

  来自合富置业的分析显示,去年6月首次置业买家仍占据绝对成交主力位置,占比高达71%。相比之下,今年6月改善型换房需求比例为35%,较去年同期占比大涨超过10%,说明信贷及政策的利好,有效激发改善型买家入市积极性提升。

  此外,据合富置业分析,由于股市跌宕起伏,不少前期在股市获利的投资者开始入市楼市。虽然由于目前广州仍实行“限购”政策,真正出于纯投资目的而入市住宅市场的投资者数量不算多,且大多以长线投资为主,但6月数据显示投资需求占比的确较5月有所增加—据合富置业成交数据统计,6月投资需求占当月成交的8%,较5月的5%略有增加。

  广州成全国二套房首付最严城市

  四次降息后贷款百万月供减少662元

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  距离“3·30”新政发布3个月有余,融360统计数据显示,全国35个重点城市525家银行中,已经有超过八成的银行不同程度地降低了二套房贷款首付比例,其中有26个城市二套房主流首付成数为四成。值得一提的是,广州是目前全国唯一未执行“3·30新政”的城市。

  今年3月30日,央行等几部委联合发文,调整个人住房政策,其中二套房首付比例调整为不低于40%。但深圳和广州都未执行首套房四成的利率。

  融360监测数据显示,全国执行“3·30新政”的银行达431家,执行率达82%,相比上月增长11%。全国35个主要城市中,二套房主流首付比例为四成的有26个城市,占比74.3%。其他9个城市中,首付为四成半和七成的各有3个城市;首付为五成的有2个城市;苏州(楼盘)上月二套房主流首付为四成半,本月上涨至六成。

  进入7月份,深圳终于打破了二套房新政落地难的僵局,东亚银行率先将二套房首付降至四成,迈出了政策落地的第一步。随着深圳二套房政策的松动,广州成为全国唯一一个没有落实新政的城市。

  与此同时,融360的数据显示,当前首套房贷利率开始有所松动。农业银行(601288,股吧)广州地区的首套房贷已经出现最低至8.9折的现象,较以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、邮储以及渤海在内的几家银行都有首套房贷最低9折的优惠。二套房贷利率各家则较为一致,利率上浮10%,仅有广州银行上浮15%,广发银行最多上浮20%。

  值得注意的是,央行6月28日下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点。此次降息是自去年11月份以来8个月内,央行第4次降息。

  4次降息后,商业银行贷款100万20年等额本息还清,若以基准利率计算,月供从7485元减少至6823元,月供压力减轻662元,20年下来,贷款总利息减少了超过15万元,购房者压力大大减轻。

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