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利率调高 房地产投资信托风险待估

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-06
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    低利率环境即将结束,依靠借贷来增加收入的房地产投资信托将因此承受更高的风险,富时海峡时报房地产投资信托指数今年至今已下滑了12%。想趁低买入的投资者,除了考虑利率问题之外,也应注意派息的走势,以及影响租金的因素有哪些。

    分析师认为,尽管整体零售业处于低迷状态,房地产投资信托旗下的购物商场仍可享有较高的租金,进而增加营收与每单位派息。联昌国际研究行访问零售业者后发现,比起一般的零售空间,属于房地产投资信托旗下的空间较受欢迎。这是因为信托管理公司积极翻新购物商场、经常举办促销活动,有助于推高租户的销售额,而业主更可因此调高租金。

    房地产投资信托(REIT)向来靠借贷来增加收入。美国联邦储备局将提高利率,借贷成本也将随之上扬,投资者难免担心房地产投资信托是否经得起冲击。

    但利率不是唯一值得关注的课题。分析师已指出,房地产投资信托整体的增长前景不太乐观,很可能影响收入,这也是投资者必须密切留意的。

    星展唯高达证券行指出,按照历史数据,房地产投资信托的营收增长一般上比利率更快,足以抵消较高借贷成本的影响。

    更何况,多数房地产投资信托已积极使用较多的固定利率贷款,以防范利率的波动。

    在瑞士信贷研究的14只房地产投资信托中,吉宝房地产信托(Keppel REIT)与新达信托(Suntec REIT)的固定利率贷款占总贷款的比例最低,分别为65%与74%,因此对借贷成本上扬最敏感。

    凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)与华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)几乎所有贷款都以固定利率计算,前者为99%,后者为100%,因此不受利率波动影响。

    除了评估信托的固定利率贷款占比之外,投资者也可查看其债务什么时候到期。

    如果债务长时间后才到期,信托在中短期内就无须再融资,避免承受利率情况不确定所带来的风险。

    派息增幅可能缩小

    另外,房地产投资信托与股票不同的是,股票的股息是由董事会决定,按财务情况决定要不要派股息,以及派多少股息。

    房地产投资信托则须按照规定,派发90%的税后净收入。

    持有信托的投资者,一般上是希望能有个固定的收入来源,因此在买卖信托时,派息的走势是重要考量。

    星展唯高达证券行在报道中写道:“我们的分析显示,过去利率上扬时,房地产投资信托给予投资者的回报率呈正数(即没有损失资本)。”

    “房地产投资信托过去的股价走势与每单位派息(DPU)增长前景的走势关系相当密切。2004年到2007年间,房地产投资信托的平均回报率是可观的20.3%。当时是高增长时期,每单位派息平均增加11.8%。自从2008年发生全球金融危机以来,房地产投资信托的平均回报率是5.2%,每单位派息仅增加4.6%。”

    已有至少两家证券研究行预测,房地产投资信托接下来的每单位派息增幅会越来越小,加上股价可能下滑,总回报率很可能受到打压。

    星展唯高达证券行预测,2016年底,整体房地产投资信托的每单位派息同比将增加3.4%,2017年底,增幅则会缩小至3%。

    华侨银行投资研究行的预测更为悲观。它预测,2015年底,每单位派息将增加3.4%,2016年底增加3.2%,2017年底则增加2.2%。

    零售租金有望增长

    决定派息的主要因素,莫过于房地产的租金了。

    信托从租金赚取收入,再将收入派发给投资者,因此要了解派息可能增加还是减少,投资者可评估信托是否有能力提高租金收入,以及其房地产所属领域的营业环境。

    就细分领域而言,供过于求、汇率下滑导致游客减少、租用率下降等因素,导致办公楼、酒店与工业房地产信托的租金增长前景悲观,在此暂且不赘述。

    根据多份最近报告中的分析,唯一露出一丝曙光的领域,似乎只有零售信托。

    分析师认为,尽管整体零售业处于低迷状态,房地产投资信托旗下的购物商场仍可享有较高的租金,进而增加营收与每单位派息。

    联昌国际研究行访问零售业者后发现,比起一般的零售空间,属于房地产投资信托旗下的空间较受欢迎。

    它在报告中指出,这是因为信托管理公司积极翻新购物商场、经常举办促销活动,有助于推高租户的销售额,而业主更可因此调高租金。

    访问结果也发现,要缩小规模的零售业者在考虑该保留哪家店面时,会考虑到店面所在的购物商场是否由房地产投资信托公司管理。

    联昌国际研究行指出,尽管第二季整体零售租金环比下滑0.3%到0.6%,信托旗下商场的租金却上扬,增幅介于3.9%到14.4%。

大和资本市场在报告中写道:“零售房地产投资信托拥有的核心资产是大型、成立已久、地点优越的购物商场,自然吸引租户,可维持高租用率。这些优势可加强购物商场零售空间的需求。”

该研究行表示,投资者不该低估信托管理公司展开的翻新计划与租户重组。“由专业信托管理公司管理的购物商场比较可能实现来自这些活动的租金增长潜能。”

兴业证券研究行指出,虽然信托的购物商场租户流失率高,但租用率仍处于健康水平,说明租户的流失是因为租户重组的关系。

在它研究的12只房地产投资信托中,租用率仍维持在96.5%到98.2%的水平。“如果租用率跌至90%以下,就显示来自租户的需求疲弱,那才是个危险信号。”

联昌国际研究行表示:“业主的情况将会逐渐改善,在中短期内,租用率与租金将会持稳。”

在考虑零售信托值不值得买入的另外一项功课,就是直接到购物商场去逛一逛,亲眼观察商店的人潮、顾客都买些什么东西、花多少钱、有那些店面没有人租等等。

如果是办公楼、酒店与工业房地产,投资者或许无法到现场做所谓的尽职调查,但既然购物商场无所不在,投资者又何妨不自己去看个究竟呢?

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