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[信托]平安子信托预期收益率大降七成 客户1500万转投

  • 来源:多盈金融
  • 2012-09-13
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2010年4月,王华(化名)购买平安信托“睿石2号全功能型房地产信托产品”(下称“睿石2号”),和另外两位姐妹各投500万,总计1500万元。

  一年后的2011年4月,“客户经理说我们这1500万出现了亏损,劝我们赶紧止损。”王华事后回忆,于是姐妹三人就将资金转投了平安信托发行的另一款信托产品。

  但该客户经理事后称,“当时我提醒一年半之后可能有转亏为盈的机会。但是她们坚持赎回,转投是经她们同意的。”

  王回忆,2011年4月时该客户经理称,睿石的钱分批投给不同的大大小小房地产公司,房地产调控对这些企业影响很大,所以到满期时亏损可能较大,但提前赎回又会亏很多,不如转投。但按照平安信托的说法,睿石2号是封闭式的基金,不存在客户提前赎回的可能,客户只能通过转让的方式提前退出,“经内部系统查询,没有客户退出睿石2号并转投至安城1号产品的情况。”

  睿石系列是平安信托推出的创新类基金型房地产信托产品。从2010年1月发行第1号开始,已发行30余号。操作模式一般是:信托资金先成立集合信托计划,再以集合信托计划的身份加入与项目方成立的有限合伙企业,并以有限合伙人的身份参与成立基金,再投资项目,投资方式可选股权、债权,或两者兼有。

  平安信托称,目前睿石2号一切运作正常。

  睿石2号满期是否亏损虽不能确定,但记者发现,其在运作期内已出现了所投部分项目预期收益率被大幅下调的情况。

  自降三大子信托收益率

  睿石2号资金管理报告显示,总规模为9390万元的该产品运行第一年(2010年4月19日-2011年3月31日)的确是出现了40万元亏损,但今年6月30日已扭亏为盈。在睿石2号已经披露的六期资金管理报告中,预期收益皆为15.30%。

  但今年4月,睿石2号对所投三个项目的预期收益率进行大幅下调,开始令投资者隐隐担忧。

  其中,安鑫1号(劣后)预期收益率从投资时的22.08%降至12.37%,安鑫3号从14.57%降至13.46%,安鑫4号(劣后)从48.6%降至26.9%(均含固定管理费返还)。

  3个月后,安鑫1号的预期收益率再次被调低至6%,较最初值下降72.7%。

  安鑫1号所投上海金地赵巷项目位于上海青浦赵巷镇,可租售面积203441 平方米,规划总户数为746 户。受限购限贷政策影响,销售大幅放缓,资金回流较预期慢;调整规划又导致成本增加,均价预期5 万元/平米,但该区其他独栋别墅销售均价在3.6 万至4.4 万之间,对销售造成冲击。

  截至6月底,该项目销售完成仍不足10%,以截至6月底的实际销售数据及已实行的降价方案进行测算,预计到2012年12月21日安鑫1号到期时劣后受益人年化收益率约为0.45%。如果降价继续,还可能亏损。

  平安信托与金地集团(5.18,-0.08,-1.52%)多次沟通,金地集团同意以每份劣后信托单位收购成本1.1567元的价格受让劣后受益权,受让时间为2012年7月31日。

  为降低投资者风险,睿石系列选择退出,退出后安鑫1号的收益率调整为6%。

  此外,安鑫3号投资的成都市牧马山区域别墅,因其它开发商拟采用降价促销方式回笼资金,价格竞争趋势显现,降价压力大。

  安鑫4号投资的蓝光峨眉山项目利润主要来源于土地一级整理。但由于一级土地整理受政府部门新规影响,一级整理处于不确定状态,导致项目预期收益下降。

  而截至2012年6月30日,在睿石2号的配置资产里,上述被大幅调低预期收益率的安鑫1号、安鑫3号、安鑫4号三大项目配置合计占过半份额。

  “不管是投资于房地产还是其他行业的信托,基金化都是较好的发展方向,基金化的项目不是固定的,所以产品未来收益也无法提前判断。”用益信托分析师李旸对本报表示。“这种类基金型的房地产信托项目在国内,平安信托摊子铺得比较大。”业内人士指出。

  项目还是风险“接力”?

  今年是房地产信托兑付高峰,以上一个信托计划的受益权作为收益标的的信托产品出现。“这种借新还旧的接盘方式会越来越多。”一信托客户经理说,“赌的是调控政策会放松,市场预期会加强。”

  此类产品的特点是,后一个信托产品的预期收益率一般比之前的高几个百分点,以吸引投资者购买。表面上化解了眼下的兑付风险,但延缓一两年后仍逃不过,且兑付成本更高。“接力”在去年的信托产品市场上零星可见,均为不同信托公司间的对倒,今年开始出现同一家公司“自倒”的产品。

  比如2011年10月,四川信托曾推出8亿规模的“青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”,以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品,最终在外界质疑中未能如愿。

  平安信托睿石2号年度资金管理报告亦显示,睿石2 号于2010 年5月28日溢价买入先行成立的睿石1号840万份。

  平安信托在产品推介中提到,截至2011年3月,7年间平安信托累计只开拓了30余个地产项目,累计投资规模约300亿。

  用益信托网集合信托产品数据库显示,按产品发行日期搜索,2012年1月至8月28日,平安信托共发行了18个房地产信托产品,总规模26亿元,平均期限2.69年,平均年化预期收益率10.56%。

  用益信托分析师李旸解释,18个可能只是很小的一部分,“我们的数据库只有详细信息披露的产品才能搜索到,实际上成立的可能远不止这些。”

  7月11日,瑞信一份研究报告提出,今明两年平安信托销售的房地产信托产品将会迎来兑付高峰期,相关产品可能录得亏损。

  对于该报告指出存在亏损的风险,平安信托对本报回复称,公司目前累计发行房地产信托计划规模约350亿元,已成功兑付超过100亿元。

  平安信托去年用于房地产行业的信托资产总计约498亿元。截至去年底,信托资产投资的前三大行业分别为基础行业、房地产和实业,占比相应为28.57%、25.35%和22.92%。

  不过在瑞信看来,房地产信托在平安信托的占比可能不止25%,“一些未归属到房地产信托的产品实际上与房地产行业相关,基础行业和实业信托的部分资金可能投资于房地产业。”

  瑞信在报告中还指出,平安信托的杠杆率(管理资产/净资产)非常高,2011年底已达14.4倍,且平安信托管理资产的总量相当于平安集团净资产的1.5倍。

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