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房企创新融资方式:互联网金融+类资产证券化

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-08
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  作者 | 智信资产管理研究院 刘兰香

  来源 | 智信资产管理研究院《资管高层决策参考》

  作为资金密集型企业,房企传统的融资渠道主要是银行和信托,而随着这些渠道的收紧,站在“互联网+”风口上的房企开始拥抱互联网金融,纷纷推出创新融资方式。

  近日,部分龙头房企纷纷携手互联网金融公司,推出类创新型的互联网金融产品。

  2015年4月13日,绿地集团正式发布首款互联网房地产金融产品---“绿地地产宝”,同时在蚂蚁金服的招财宝和绿地金融全资子公司贵州省绿地金融资产交易所上挂牌发行。该产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产,发行总规模为2亿元,约定年化收益率6.4%,产品期限为一年,由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付。该产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。目前第二期产品亦在筹备,将在平安陆金所平台发行。

  6月7日,万达和快钱合作推出众筹产品“稳赚1号”,投资门槛为1000元,期限为7年,预期租金年化收益率为6%,物业增值收益预期年化收益率为6%。“稳赚1号”一上市就被一抢而光,筹集的50亿元资金正按计划投向在建的5座万达广场,创下了全球众筹行业的全新纪录。

  7月15日,华远地产与诺亚财富旗下的诺亚员工宝联合发起为购房者量身定做的创新型房地产众筹产品,投资者可以通过诺亚员工宝平台购买华远地产参与众筹项目的互联网金融产品,期限为半年,不仅可以获得约6%的预期年化收益率,还可获得8.8-9折的购房优惠。华远地产在京的3个核心项目将参与此次众筹活动。

  上述三家房企的一个共同点是借助于互联网金融(包括P2P和众筹等各种形式)实现不动产的证券化。可以看到,一方面,互联网金融产品6%左右的收益率相较于银行、信托等传统金融机构的融资成本来说并不算高,但资金到位的效率则要远高于传统融资渠道;另一方面,通过类资产证券化的模式,有助于房企实现从“重资产”到“轻资产”的转型。

  此外,在互联网平台注册和登录的过程中,会产生海量的用户数据,房企通过对各类数据进行抓取和分析,能够精确定位,投放房源信息给有实在需求的买房人,实现有针对性的营销,这也是房企热衷于互联网金融的重要原因。

  目前来看,热衷于通过互联网金融创新融资方式的房企主要是有品牌资源的大型房企(可带来信用背书),而且主要是之前旗下没有设立地产基金的大型房企,类似保利和金地这类旗下有地产基金的房企在互联网金融方面则尚未有大的动作。

  从基础资产来看,上述几家房企目前已经推出的产品都是自有项目,但绿地已明确表示,未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目,而是要为中小房企提供资金解决方案。绿地将建设互联网房地产金融平台(搭建自有线上分销渠道,包括微信和APP),通过产品设计、包装,将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元,成熟期规模突破500亿元。

  在经营上,通过搭建互联网金融平台,房企也可开拓新的收入来源。以绿地地产宝为例,绿地香港会向融资方收取5~20‰的费用,作为平台撮合收取的费用;而作为分销渠道之一的阿里招财宝,则是向绿地香港收取1~2‰的费用。

  可以预期的是,“互联网金融+类资产证券化”这种模式会被越来越多的房企所借鉴,而银行和信托等传统金融机构,该如何面对这些越来越脱离传统融资渠道的房企。

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