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辽宁因何半年内三出房地产新政?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-08
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    据《21世纪经济报道》报道,近日,辽宁省政府公布稳定房地产的新七条措施,系该省半年内第三次出台房地产新政,此前4月、6月也两次出台相关措施。

  本次公布的《关于做好促进商品房销售的通知》要求辽宁各市对存量商品住房的基本情况开展调查摸底,并结合本地区保障性安居工程年度计划和城市危旧房拆迁改造计划,制订商品房去库存的工作方案。

  21世纪经济报道记者获悉,虽然1-7月辽宁房地产施工面积和投资额降幅在全国居首,但其房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还要多,投资强度过大导致辽宁房地产的去库存压力比全国其他地区更甚。

  沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶认为,此次政策的核心的问题还是要解决库存。

  投资、销售双降

  本次新政明确提出,将小户型和户型适合的存量商品住房,纳入安置房房源。

  另外,再次调整普通商品住房认定标准,制定二手房交易个人所得税激励政策。对居民在一年内卖旧买新,新房价格高于旧房的,其缴纳的个人所得税,将由各市实行具体的激励政策。

  《通知》也指出,要加快释放住房公积金支持住房消费。适度减少土地供应,稳定住房供应。

  交通银行研究员夏丹认为,辽宁房地产投资今年以来持续负增长,在东北最为突出。

  对于新政提出不再统一建设回迁安置用房,全面推行货币化安置,夏丹认为,这可以起到一箭双雕的作用,“既解决了存量商品房消化的一个问题,也解决保障房建设的问题。”她说。

  此外,新政还对普通商品房给予新的认定标准:容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下,这比4月新政的“144平方米以下”的标准有所松动。

  国家统计局数据显示,1-7月辽宁房地产施工面积为2.76亿立方米,投资为2579.4亿元,分别同比下降-21.1%、-25.2%,降幅在全国居首。

  从销售情况来看,则下行压力更大。比如省会城市沈阳1-6月销售面积同比下降38.3%。商品房销售额同比下降29.8%。

  库存消化难度大

  如前述,虽然1-7月房地产施工面积和投资额降幅在全国居首,但辽宁房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还多。

  21世纪经济报道记者获悉,今年上半年辽宁GDP增速为全国最低。辽宁常住人口2014年为4391万,位居全国第14位,但是房地产施工面积为全国第8位,投资额为全国第6位。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,沈阳目前的库存仍是省会城市中最高的。从全国35个统计的城市看,平均库存的商品房需要14个多月才能消化完,但是沈阳需要消化20个月。

  “这主要与外地人口流入慢有关,经济不抢眼,导致已有商品房难消化。”杨红旭说。

  数据显示,2014年辽宁全省常住人口为4391万人,比上一年仅仅增加了1万人。

  夏丹认为,辽宁人口流出比较多,与当地经济发展放慢有关,因为房地产是跟着人走的,在整个地区对人的吸引力不具备的情况下,人口向外流出的动能就比较大。

  “未来还可以在包括财税、信贷等方面,出台一些比其他区域更宽松的政策。”夏丹说。

  相比较而言,四川2014年常住人口有8140万,几乎接近于辽宁的2倍,但是今年1-7月四川房地产施工面积仅比辽宁多25%左右,两地的房地产投资额接近。这从一个侧面反映出辽宁的房地产投资强度大。

  中原地产首席分析师张大伟认为,可能问题并不在房地产本身,而是整个产业结构。辽宁现在正处于经济转型的节点,而且由于人口年龄结构等问题,房地产市场出现了萎缩。

  因此辽宁当前要做的工作就是去库存,减少楼房新建,减少人口流出,放松市场政策,增加保障性住房建设,推进货币化安置。

 

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