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上海成地产基金投资首选

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-10
  • 热度 ( 1400℃ )

  一线城市

  高地价削弱盈利水平

  中国经济在经历了一季度快速下滑后,二季度企稳转好,5、6月份经济积极变化较为明显。统计局最新数据显示,7月房地产投资增速虽仍在下滑,但降幅已连续三个月缩窄。

  与此同时,不仅各大地产基金动作趋于活跃,房地产企业亦纷纷组建或参与投资基金,期望在行业调整期收割更大的市场份额。

  一时之间,一二线城市凭借较低的风险和可能的高投资回报,成为资本的心头好。

  光大安石联合易居研究院智库中心近日发布的《2015年地产基金城市进入策略研究》报告显示,以2014年住宅销售额超过300亿元的29个城市作为样本,从住宅市场规模、长期供求关系、地价吸引力以及市场发展前景4个指标判断,北上广深及武汉、重庆、杭州、南京、苏州和郑州成为最吸引地产基金进入的10大城市。

  作为一线城市的标杆,上海房价在多轮调控下依然站稳,成为众多投资人士的首选之地。

  上海的人口导入速度很快,这是地产基金格外看重的一个要素。尤其从目前上海住房的租赁价格和销售价格看,多呈现一个上涨的态势,这对于地产基金项目并购的投资回报率上升是有利好的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上海整个城市规模和住房交易规模都属于各大城市的行列,而且后续的增长空间也很大。而北京在市场发展前景方面居于首位,深圳在市场长期供求关系方面表现最佳。广州排名第四,在综合得分方面较其他一线城市有一定的差距。

  一线城市由于受关注度高,大型开发商云集,近年来地价快速上涨,地价房价比处于较高水平,地价吸引力较低,从而影响部分地产项目后续的盈利水平和投资回报。

  二线城市

  资本甄别进入风险

  在二线城市中,武汉成为二线城市中排行第一的城市。然而,武汉在市场长期供求方面在重点城市中排名第25位,显示长期去化较大压力。

  杭州、南京、苏州和郑州分列第7位到第10位。杭州市场规模领先优势明显,仅低于上海、北京,且经济发展前景看好,2015年上半年经济同比增长10.3%,在东部大城市中位居第一。但与武汉类似,杭州也同样面临长期的去库存压力,在样本城市中排名倒数第三位。

  而长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明成为投资吸引力偏弱的10大城市。

  许多中小城市随着人口向大城市的流动,房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区,房地产也将进一步发展,而远郊区则会呈现不同的冷热。

  目前一二线城市的地王现象开始出现,包括地产基金在内的资本将继续活跃。对于地产基金而言,甄别城市进入风险,是实现2016年投资价值最大化的关键。

  重点关注

  长期供求良好的城市

  中国国务院总理李克强就近期国际经济金融形势新变化对我国经济的影响和对策开国务院专题会上承认,近期国际市场动荡,给世界经济复苏增加了新的不确定因素,中国经济也受到不小的影响。

  业内人士解读,在今年经济下行压力仍未缓解的情况下,房地产市场正在被赋予越来越重的稳增长期待。上半年,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。而最近多部委联合取消“限外令”,也证明了房地产在稳定中国经济方面高层的期待。公积金二套房的首付比例进一步下调,也说明了国家在鼓励刚改人群置业方面的倾向性。

  随着中国宏观经济和人口增速,以及城市化进程的放缓,中国住宅市场整体规模未来将处于缓慢下滑走势。在此背景下,城市之间在人口、产业、资本等方面的竞争将日趋激烈,城市经济发展和地产市场分化将不断加大,重点城市群以及城市群的核心城市将继续领跑中国经济和住宅市场。

  2015年住宅市场投资吸引力前十大城市值得地产基金重点布局。对于固定收益类住宅项目投资,地产基金可以重点关注在市场规模、长期供求关系两个方面表现良好的城市,而对于主动开发类住宅项目,除上述两个因素外,地产基金还需要关注地价吸引力和市场发展前景。

  光大安石联合易居研究院智库中心近日发布的《2015年地产基金城市进入策略研究》报告显示,上海作为一线城市的标杆,已经在多轮调控下房价屹立“不降”,成为众多投资人士的首选之地。

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