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地产投资回落影响市场预期

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-15
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    房地产投资增速和土地购置费大幅下滑,加上其他走弱的经济数据,不仅影响开发商和购房者对楼市的预期,也会影响到地方政府的财政收入和投资力度。

  最近几天,连续听到两个案例,都是关于开发商购地毁约的:他们都是在中部省份的二三线城市拿到地,交了款或者是交了订金,最终不干了,把钱要了回来,要不回来的订金,即使高达7000万之巨,也不要了,割肉止损,不能为救这7000万,再填进去几个亿。

  这两个案例正好印证了前天公布的关于房地产投资大幅回落的数据。据国家统计局数据显示,今年1~8月份,全国房地产开发投资61063亿元,同比增长3.5%。我们知道,这个数据在20个月前的2014年1月份,还高达19.6%。今昔对比,恍若隔世。

  但房地产投资增幅的回落,还不能更充分显示业界对后市的预期。看看土地购置面积,特别是土地购置费增速,可能看得更清:今年1至8月份,房开商土地购置面积同比下降32.1%,受此影响,土地购置费增速一路下行,8月当月,土地购置费增速由正转负,下降9.1%,7月份为增长9.5%。

  土地购置面积和土地购置费都在大幅下降,但房地产投资还在增长,说明那都是以前拿的土地,或已经是在建之中,不能烂尾。但拿地意愿,现在甚至到了不惜割肉违约的地步,说明对未来的预期,是非常不看好的。

  土地购置面积的下降,基本上勾划出明后年房地产投资的前景,而土地购置费的下降,影响的就是地方政府当期的收入。众所周知,房地产业占我国GDP的比重是15%,但账不能这么算。首先,卖地收入曾是我国地方政府的一个重要收入来源,而地方政府的投资,又是我国经济增长的一大动力之一;其次,对房地产上下游如钢材、水泥、玻璃、家电、装饰材料等的影响,以及通过这些行业对其他行业牵延性的影响;第三,房产是我国基础性资产,占居民家庭资产的65%,房价的下跌对企业和家庭资产负债表的影响,尤为关键。

  所以,房地产在我国目前经济中的地位,非其他行业可比,它已具备相当程度上的金融色彩。现在,房地产业的数据变动大有牵一发而动全身之势,就拿刚公布的数据来说,尽管1-8月的房屋销售数据略有起色,但房地产整体这么弱的数据,会影响人们的预期,估计购房者很快将重回观望。

  中国经济现在最大的困难也正在于此:在房地产业见历史大顶之后,它独一无二的地位仍无可替代,给中国经济造成一个巨大空档。谁来担负起中国经济新引擎的大任?政府投资吗?且不说铁公基项目只能是权宜之计,暂时对冲一下房地产投资下滑过快的势头,就算有大把铁公基项目,其上限也已清晰可见。比如,发改委副主任张勇说,“中国投资规模太大了,去年是51万亿” ,但去年中国的GDP一共才多少?63.65万亿。这是什么概念?怎么能够持续?

  即便是这样,政府投资的劲头也大不如从前,地方政府不作为,已成为困扰当前中国经济的一大难题,数万亿的财政资金在银行账上趴窝,最近媒体连月都有报道审计署清查财政资金沉淀,地方政府不作为、慢作为的问题,已成为今年国家审计署的重点工作。所以大家看到,同往年只要中央一推动经济立刻有起色不一样,今年的反应就是慢。不过,就算地方政府不存在“不作为、慢作为”现象,这种老指望政府打针吃药的经济,也不是办法,可补一时,但难济久远。

  久远之策,仍须另谋。大众创业万众创新当然好,但短期内也无法承担起大任,毕竟创新的培育,需要时间,不可能一蹴而就,而今年创业板的大跌,对新三板、对注册制的负面影响,还远没有结束。内需不振,消费不起,是中国经济多年的顽疾,解决这个问题,一切都将迎刃而解,但如何解决这个问题?为什么老是解决不了?我想,不仅仅是减税,不仅仅是激活民间市场活力,不仅仅是提高居民收入,而是个系统工程。

 

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