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土地出让收入大幅下跌 市场冰火两重天

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-16
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    土地市场冰火两重天

  财政部今天公布了8月份的数据,1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿,下降38.4%。土地市场的这种快速跌落正在成为今年的新常态,即使8月份的房地产销售已明显回暖,但能拉动的土地市场也仅仅限于少数一二线城市。

  土地出让收入一直是地方全口径收入的重要组成部分,也是地方国企资本运作的重要工具。而今,土地市场的大规模遇冷可能会对地方财政稳增长措施带来一定影响。

  导读

  尽管供应减少了,但从成交情况来看,大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗,环比减少30%,同比减少 36%;成交面积 5389 万平方米,环比减少 29%,同比减少 40%。成交环比、同比减少的幅度,均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

  一面是北京五环外拍出楼面地价5万的“地王”,一面是许多二三线城市土地流拍,供需失衡。

  这正是当下房屋销售市场的折射。9月15日财政部公布的数据显示,8月份房地产营业税增长28.1%,主要是受房地产销售回暖带动。但销售回暖并没有带动土地收入同步增长,相反土地市场仍保持高速回落的态势,1-8月,国有土地使用权出让收入同比下降38.4%。

  地价、房价无疑具有相互的传导效应,土地市场的火爆仅限于北上广深这样的少数城市,大多数的二三线、三四线城市楼市依旧冷清尴尬。

  一线城市的房地产市场率先回暖成为了开发商对于该等区域的“安全性”确证,导致他们集中跑到一线城市哄抢土地,而这反过来又加剧了三四线的去库存困境。

  开发商们的心里也充满了矛盾,不能去过剩的三四线,只能抢一二线尤其是一线土地,8月份房地产投资增速再次创下新低;但这种过度的哄抢,已经将一线土地价格推至天价,未来经营堪忧。

  北京:五环外的地王

  8月31日到9月9日,10天内,北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。

  这四幅地块分别位于石榴庄、东坝以及孙河,除了石榴庄位于四环外,其他三幅都是在北京五环外,在两三年前,都是入不了开发商的眼。

  然而,在2015年房企扎堆一线、激烈竞争之下,这些地块也成了香饽饽,地价翻倍增长。而卖出这些土地,让北京市今年的土地出让金一举突破了1000亿,达到了1012.83亿。

  不仅是北京。中原地产研究部统计数据显示:截至9月13日,一二线城市在金九银十初期,出现了地王频出的现象。9月一线城市成交7宗住宅土地,平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内最高点,二线城市也已经成交了72宗土地,平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平米,均为年内最高点,也创造了最近几年的最高纪录。

  从房企动向来看,2015年,前十大标杆房企拿地全面回归一二线,标杆房企一线城市已经购入土地面积684万平米,二线城市购入土地2959万平米。这两大指标均处于历史最高纪录。年内,标杆房企在一线城市拿地占比高达12.4%,而在一二线城市合计高达65.9%,基本已经放弃三四线市场。

  进入9月,标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日,标杆房企一线抢地已达130.22亿,其中北京一地已过百亿。

  据公开数据统计,2015年以来,总价地王和单价地王均位于一线城市。全国土地成交总价最高为广州海珠区广纸片区地块,总价为88.9亿元;楼面单价最高的为深圳福田区深南香蜜立交西北侧地块,楼面单价为7.77万元/平方米。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,一线城市最被标杆房企看好,虽然地价不低,但市场成交的热度高,能够维持一定的去化,而且一线城市房企库存、土地部分消耗比较严重,房企自然积极补充一二线城市的土地,相对而言,对三四线城市的拿地积极性不是那么高。

  二三线土地频现流拍

  与一线城市土地市场的火爆形成强烈对比的是,很多的二三线、三四线城市土地出现了流拍,整体冷清。

  中国指数研究院提供的数据显示,从供应情况看,8月份全国300个城市共推出土地2610宗,环比减少5%,同比减少3%;推出土地面积8975万平方米,环比减少1%,同比减少17%。

  尽管供应减少了,但从成交情况来看,大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗,环比减少30%,同比减少36%;成交面积5389万平方米,环比减少29%,同比减少40%。成交环比、同比减少的幅度,均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

  在CRIC监测的300个城市经营性土地中,7月土地市场成交面积3190万平方米,环比下降8%,成交总价914亿元,较6月下降32%;8月成交继续大幅回落,成交建筑面积2884万平方米,同比下滑55.1%。成交总价710亿元,较7月下降35%;7、8月出让的土地中,一线城市成交金额占27%,二线城市占57%,三四线城市仅占16%。

  对于上述现象,有业内人士分析,目前一线城市供应用地相对减少且供应的土地多位于市郊,二三线城市虽然供应用地较多,但对开发商难以产生足够的吸引力,所以土地流拍的现象便时常发生。

  这300个城市绝大部分是二三线城市。而从典型的十大城市来看,也分化严重。据中指数据显示,8月重庆宅地供应量继续下滑,环比减少38%,成交的12宗宅地全部底价出让,平均溢价率为0,底价成交低迷之势一时难以转变。

  成都宅地供求量已连续4个月下滑,8月供地量环比再降62%,为年内单月最低值;成交量方面环比下滑93%,本月仅成交1宗宅地,天府新区华府板块3宗地和成华区1宗宅地均遭遇流拍。

  南昌住宅用地供求量由上月触顶后大幅回落,环比降幅均超七成,重回之前的低位水平。8月成交地块以工业用地及南昌县地块为主,主城区表现较萎靡。

  不过,CRIC数据亦显示,在市场低迷的情况下,部分二线城市如杭州、武汉、南京、厦门等却受到房企热捧。房企如碧桂园、中铁、华润、中水电等实力企业的高价买地,促使这些城市宅地推出与成交楼面均价有所回升。相比之下,三四线城市则“压力山大”,仅有少量经济较为发达的城市如佛山、南通等出现高溢价成交的情况。

  开发商心态复杂

  8月尤其是9月,大型房企拿地投资的积极性增加,但不同房企之间分歧加大,反映了开发商群体的矛盾心理。

  一些原本投资相对保守的房企近期开始发力,如龙湖7月在土地市场投入总资金达62.75亿元,9月份更在北京拿下一幅地王。

  但对龙湖来说,在一线城市的抢地已经超越了传统的地价-房价的成本测算体系,在孙河高价拿地,某种程度上是因为龙湖此前在这里已有布局,此次拿地可以形成联动效应,平衡成本和风险。

  今年在一二线抢下5幅高价地的华润,费用超过400亿,华润对其拿地的心态剖析,也反映了公司的无奈。华润置地称,针对局部城市土地竞拍市场可能过热的预判,并已放弃参与竞买北京孙河、东坝、石榴庄等高总价地块。上半年在土地市场的表现,是公司在稳健执行投资策略之时与部分重点城市供地节奏偶合的结果。

  一、二线地王的争抢者,也发生了变化。以往出现在一二线地王争夺中的融创、泰禾、万科、恒大等已经不见踪影,取而代之的更多是央企、地方国企。

  以9月9日的孙河地块为例,参与孙河拿地的共有12家企业或联合体,其中央企或央企联合体有5家:方兴、保利(龙湖、首开、平安联合体)、中粮、 葛洲坝 、中铁建;还有一家远洋地产,其大股东为险资 中国人寿 ;3家为北京市(区)国资背景的企业,分别为 金融街 、天恒、金隅大成;中小民营企业只有中骏置业和懋源,此外还有一家上市房企金地。

  从今年北京土地市场成交结果来看,今年主要的拿地大户特别是优质地块拿地大户也是保利、华润、方兴、中铁建这样的央企,以及首开、城建、天恒这样具有国资背景的房企

  还有一个趋势是,为了分散风险,即使是央企或国企,大多数仍为联合拿地,如 阳光城 平安在上海,保利首开、中铁建方兴在北京,合作成了房企获取“地王”的主要方式。

  “京城土地价格的上扬,后期高房价的支撑乏力,利润空间压缩使得不少房企被迫调整拿地策略,甚至运营策略。”北京一位业内人士指出。

  21世纪经济报道记者了解到,万科、恒大、融创们,正在通过盘活存量市场、兼并收购、强强合作等来获得新的土地资源。

  万科与万达的合作,据万科高级副总裁谭华杰透露,双方的合作正在紧锣密鼓进行中,预计今年能达成至少一个重大合作项目,而双方的合作规模将超过千亿。

  恒大地产目前帐上现金充足,恒大董事局主席许家印表示,后续要通过并购来扩充土地储备。

  而融创董事长孙宏斌则公开表示北京地价已经太高,其近期重点也是在成都、武汉、南京等二线城市拓展。

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