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经济观察:中国房地产市场风险是否可控?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-16
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    中国楼市传统旺季的“金九(月)”过半,多地却出现住宅销售速度放缓、房地产市场热度下滑的状况。加之,华人“首富”李嘉诚近期频频传出抛售内地楼盘产业的消息,使得人们对中国房地产市场风险的担忧卷土重来。

  多位专家在接受中新社记者采访时表示,一些城市受前期楼市成交放量透支的影响,9月出现成交回落。不过,中国房地产市场风险总体可控,只是随着楼市发展阶段的转变,房地产业深层次矛盾浮现,破局不仅需要顶层设计发力,还需要土地、财税制度改革等一系列措施配套推进。

  中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中新社记者采访时指出,目前中国房地产市场所面临的风险主要来自三个方面:一是房价涨速快于居民收入增速的“泡沫风险”,二是供给大于需求的“过剩风险”,三是金融领域的流动性风险。

  邓郁松指出,从全国水平来看,中国房价增速实际上是低于居民收入涨幅的。“根据我们的调查,1998年中国房价是居民收入的8.9倍,而2014年房价是收入的7.2倍,十多年来这个数字并没有上升。”房价系统性的泡沫风险无从谈起。

  整体性的供给过剩风险也并不存在。邓郁松指出,从2013年的数据来看,中国户均拥有住宅略多于1套,但并没有达到超过1.1套的警戒水平。而且,近月来,中国房屋新开工面积和房地产开发投资增速大幅回落,“这对于缓解一些地方的库存压力是有好处的”。

  而第三个流动性风险,则通过央行去年11月以来一系列降息降准得到很大化解,无论是对房地产开发企业来说,还是对购房者来说,流动性过紧的状况并不明显。

  有声音认为,随着美联储加息预期升温,中国房地产市场会出现资金加速流出的状况,加剧房地产行业风险。不过,邓郁松指出,中国房地产市场是“不可贸易”的市场,买房人、开发商大都来自国内,而且都是使用人民币进行交易,这种相对隔离的状况也使中国楼市不会对美国加息过度敏感。

  加之,中国房企利用外资在整体对外融资中的占比很低,今年以来又因为汇率等一系列因素海外融资量“腰斩”,美联储加息的影响十分有限。

  不过伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒说,在经过了“黄金十年”的高速上涨之后,中国楼市目前并不是一个十分健康的市场,这种不健康也暗含了一系列风险隐患。

  首先,这种风险体现在房价和租金的不对等上。在中国,特别是一些大城市,一年租金收益不到房价的2%,这意味着部分城市房价有泡沫,同时也说明房地产尚未成为一种长期稳健的投资品,许多购房者仍将楼市视为短期套利的工具。

  另一方面,地方对土地财政的严重依赖难改,这也使楼市调控面临“地价涨、房价难降”的两难。此外,虽然购房按揭贷款方面的违约、“断供”风险较低,但不少上游开发企业从影子银行等渠道高成本融资,一旦销售下滑、房价下降,可能会出现烂尾、萧条等情况,并产生连锁反应。

  胡景晖指出,解决这些难题需从深层次问题入手。地方要真正降低对土地财政的依赖,需要开征房产税,但中国国有土地70年使用权的规定使得在许多发达国家通行的房产税在中国“水土不服”。这些“症结”需要包括土地制度改革等一系列改革来“动手术”。

  中国楼市在十余年的繁荣之后开始走入调整期,今后房地产市场的需求是否可以持续?胡景晖表示,城镇化的推进过程中如何真正让农民得到适宜的居住空间十分关键,这也是保证房地产市场后劲的主要因素。此外,在大城市,“保障房买不了、高端房买不起”的中产阶级“夹心层”也需要受到政策关注。

  万达集团董事长王健林近期表示,未来中国一线和少数二线城市房价可能还会走高,特别对于“北上广深”等城市,这种高房价也是限制城市过于庞大的一个门槛,而其他多数城市房价可能趋于稳定。

 

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