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大佬们是怎样赚钱的:看潘军等人的生意经

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-18
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  为什么地产大佬选择进入共享办公市场?对此,花样年掌门人潘军的解释较有代表性,随着城镇化进程和人口增速放缓,中国房地产行业的黄金时代已经过去,存量房市场将取代增量市场成为市场主体,中国房地产行业的价值重心已经由房地产开发转向存量物业的价值整合和挖掘。

  如果说卖房的钱不好赚,那联合办公生意是不是一定能够赚钱呢?根据SOHO第一批3Q产品最初的定价,望京SOHO3Q办公室一个工位每人每天至少需要付出142元租金,6月初定价折算下来一个工位每人每天租金约为114元。这个价位在业内被认为偏高。9月11日,在SOHO中国总部办公室,SOHO中国创始人潘石屹对本报等媒体记者说,目前看来3Q产品租金是已经有一定的利润了,而且利润不错,未来从10月份开始这些办公桌就不再定价了,直接从0元开始进行拍卖。

  戴德梁行近日出炉的一份研究报告,对中国市场上出现的新型办公空间的盈利模式进行了探索:单纯的联合办公空间绝大部分收入来源于租金;投资性孵化器大多数是不收入驻团队租金,或是象征性地收一点,其主要模式为入股创业团队,以获得投资回报;至于那些位于中间的将联合办公空间和孵化功能结合在一起的办公空间,收入来源则比较多元化,包括了租金、增值服务以及对创业团队的孵化投资回报等等。

  优客工场相关负责人介绍,现阶段其盈利主要通过四种方式实现:办公室、办公座位的出租获取现金流,包含临时、短租、长租;基础增值服务,如会议室、IT维修服务等;优客自身提供的各种高级服务,如培训、传媒(市场推广)、活动组织等;会员体系、会员费。而王胜江的计划是,洪泰创新空间前期以租金来运转,后期的目标是主要以增值服务盈利,或者以股权投资方式分享创业公司的成长收益。

  此类中国市场上出现的模式,被戴德梁行归于处于中间地带的“众创空间”类型,即将联合办公空间和孵化功能结合在一起。目前市场上的基本规则是,在融资方面,如果资金来源于这类众创空间本身,那么空间会参股于创业团队;如果资金来自于外部的投资人或是风投机构,空间则会收取相应的中介费用。

  2006年,世界上第一个比较成型的联合办公空间“TheHatFactory”出现,2007年,联合办公(Coworking)被收录进维基百科,今年7月未经证实的消息称,WeWork正在进行新一轮4.339亿美元的融资。

  在中国,共享办公空间的形式与欧美国家大致相同,在这里工作的人往往来自于不同的企业或组织,在享受便利的工作台与网络连接的同时,大家可以自由交流并交换想法。与传统写字楼不同的是,这种新形式的办公空间对工作者没有租房期限的约束,入驻与撤离都相当自由。

  对于中国式WeWork联合办公空间的现状与前景,戴德梁行华北区董事总经理王盛表示,共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力,也将成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马,业主们如何应对此类需求的增长,将会决定他们在未来市场中的地位。但戴德梁行也指出,WeWork共享式办公空间在北京等中国一线城市的发展,也会面临诸多挑战,其最大的风险是过度扩张,假如供给过剩,就可能造成较低的入住率从而造成经营亏损;同时,这种办公模式还将面临来自传统商务中心的竞争,双方若展开价格战,入住率势必受到严重影响。

  然而,可以肯定的是,新生事物的出现,传统行业的游戏规则或被改变。戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为,在未来几年内,企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大的冲击,这一点在经济发达的一些大城市中尤其明显,联合办公空间将改变写字楼市场的游戏规则。

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