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轻资产 金融化 房企转型新选择

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-18
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    轻资产运营与金融创新转型,这是许多房企正在尝试的,而全国首单物业费资产证券化项目,则给此类尝试增添了新内涵。

   7月10日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函。这意味着全国首单物业费资产证券化项目(以下简称物业费ABS)正式出炉,此次的物业费资产的证券化也是整个行业的首创。

   在这一资产证券化中,最重要的要素是稳定的现金流,而世茂之所以能迈出这一步,与它的众多住宅产品带来的稳定物业费是分不开的。据世茂融资助理总监沈峻毅介绍:“选择从物业入手的原因也是因为物业费的稳定性更优于办公、商场等租金费用,而物业费资产证券化恰恰是还未被关注到的市场机会。”

   而从被证券化的房企角度来看,收入收益权的“放大”,实现了低成本的融资。不仅降低了房企在收缴物业费方面的人力物力投入,有效保障了公司的现金流,公司后续在服务方面也能创造更好的服务。

   从市场层面来看,房企资产金融化有很好的市场预期。以世茂物业费ABS的面世为例,不仅获得了中诚信证券评估有限公司给予的AAA级最高评级,而且在8月11日产品正式发行和认购当天,就获得了超过3倍的超额认购。不难看出金融机构对此的认可度和市场强烈的购买意愿。

   事实上,像世茂这样的轻资产运营对于房企转型,已成为一条必经之路,大型房企的金融化,是行业发展的必然趋势。因为大型房企掌握了丰富的上下游资源,有着传统银行机构所无法比拟的优势。例如房企的上游有大量的供应商,支付往来过程中容易有金融创新方面的合作机会。下游有数量庞大的业主,一方面房企对业主信息和社区状况非常了解,另一方面业主对自己所购物业的品牌房企有熟悉感和信赖感,这些优势都是传统金融机构所无法比拟的。

   资产证券化,利用收益权来进行融资,以现金流作为基础资产,不需要实际的抵押物,的确能完成从重资产运营向轻资产运营的逐步转移。此外,资产证券化还是一种直接融资行为,能为商业资产带来低成本资金。但资产证券化因为依托现金流基础,所以对现金流的测算要求较高,在融资规模方面与传统融资模式相比尚不具明显优势。

   在传统重资产已经发展较为成熟的情况下,市场的迅速变化已经让重资产的诸多弊端凸显。重资产转向轻资产方向的运作,是近年来大型房企实践新的运营突破的主要方向。金融创新在现在及未来很长一段时间都会是房企关注的重点。

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