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房地产进入紧缩期 新轻资产战略大趋势

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-21
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    所谓重资产运营,是指开发商依靠大量的自有资金投入支持商用物业。重资产的模式受制于房地产的周期,在房地产市场火热时,卖得很快,现金回流的也很快。但目 前,房地产进入紧缩期,单纯依靠原有重资产模式,已经很难快速扩大规模,这就是为什么地产商们都在强调向轻资产的转型。何为轻资产?轻资产战略的核心是充 分利用外界资源,减少自身资金的投入,集中自身资源于产业利润最高的阶段,提高企业盈利能力。互联网等轻资产公司,通过“互联网+”,加入到房地产投资的 队伍中来;而房地产商这样的传统重资产企业则希望通过“互联网+“,实现轻资产的运营。谁能利用自身核心专长,有效结合外部资源,谁就能把握住利润点。

    中国目前的房地产开发还是有传统重资产企业所主导,而”互联网+”的诞生正在改变这一格局,整个地产行业正在向轻资产的方向靠拢,并允许越来越多的企业专注于自身优势,专注于自己核心赢利点。

    纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条,互联网可以从不同的阶段切入进来,从而改变了整个行业。未来,市场上可能见不到地产开发商,取而代之的是新型 的房地产公司。在互联网的浪潮中,房地产商需要有前瞻性,具有想象力的跨界则是打开不同市场大门的钥匙,未来,地产商+互联网企业、地产商+电商、地产 商+金融等模式将相继出现在市场上。一个企业的能力是有限的,一个企业的资本也是有限的,如何利用各方资源,完成自身完成不了的事,这就是互联网思维。

互联网正在全面渗透房地产业链条

项目前期投资:开发商拥抱轻资产

    从地产项目前期投资来看,以前地产商都是靠银行贷款,或者是结合券商通过影子银行进行融资。然而现在市场不景气,在银行系统也收紧了地产贷款的同时,影子银行的融资成本也在不断增加。若不积极寻找新的融资方式,地产商今后将面临较大的生存危机。

    结合现有的实例来看,地产业目前的轻资产运营主要有两种模式。在第一种模式为直投,地产商将项目分割成几小块,并与外部投资者合作,这包括投资基金、保险公 司等机构投资者。而地产商则转型为运营商,负责项目的设计、建造、管理运营等。第二种模式为众筹,中国目前市场上有不少过剩的资金,如何收集并利用这些资 金,就是众筹在干的事情。这里谈到的众筹,对象为企业的债务,而并非股权,因此是符合中国目前现有的法律。

    以 万达为例,其计划在五年内将万达广场的数量增加至400-500家,总价值高达几千亿元,而这么大笔的资金仅靠传统银行贷款是无法做到的。因此推动了开发 商转型为运营商,项目资金来源于外部机构的模式。因此,最近,王健林在深交所的演讲上宣布了与光大安识、嘉实基金、四川信托和快钱的投资框架协议,四家机 构将联合投资240亿人民币,用于20多家万达广场的建设。今后万达将不再进行项目投资,而是转身变为管理运营商,在不久的将来,“地产“二字将从万达的 名字中去掉。同时,万达成立了自己的电子商务公司,筹划理财产品。6月份,万达利用收购的快钱公司,成功发行了”稳赚一号”的P2P理财产品,筹集的资金 将用在2016年开业的5座万达商业广场上,这意味着讨论多年的地产众筹已正式出现了。与此同时,有实力的地产开发商纷纷成立自己的电子商务或互联网金融 公司,通过发行金融产品向公众募集资金,用于未来项目的开发。这意味着讨论多年的地产众筹已正式落地,开发商拥有了更丰富的融资渠道来减轻自身对开发的资 金投入。

    在中国,以万达为例,当开发商选择轻 资产运营时,项目资金的来源主要为数个机构投资者或者是众筹所得。在欧美,众筹的种类还有很多种,其中包括较有争议的股权众筹。中国目前市面上所有的是债 务众筹,也叫做P2P金融,整个过程是通过互联网所完成的。投资者买入第三方金融机构所发行的理财产品,类似于变相借钱给某个公司。投资者赚取利息,第三 方平台从中抽取点数作为回报。

    仔细看来,万达 的“稳赚一号”有点类似一支商业地产抵押贷款证券(CMBS),并且与近年来非常流行的影子银行融资方式差异不大。它的亮点在于通过“众筹”的方式,即通 过互联网向广大群众募集资金,一下扩大了受众面与知名度。据显示,”稳赚一号“投资期限为4-7年,3个月后投资者就可以在快钱平台上进行交易,4年后可 能以REITs的形式上市,或是在到期后由机构收购股权或资产,最后一种方式则是由万达按1.5倍进行回购。因此,这支众筹产品未来的发展走势还有待观 察。

    可以肯定的是,随着相关法律的逐渐完善,未来众筹的模式还将越来越多。

大数据将颠覆传统定位模式

    在项目定位方面,互联网的力量也不容小觊。在住宅方面,具体到某个区域的客户喜欢多大的面积、怎样的户型、小区的配套及底层商业,都可以在项目开始建设之前 通过大数据获知。在商业方面,餐饮的占比、品牌的喜好、消费者的年龄结构与收入,也同样可以通过大数据提前了解。通过大数据,地产商可以提前获取潜在客户 信息,按照客户的喜好,进行项目策划。在过去,数据收集往往要依赖问卷调查,而收到的结果往往有限,且容易出现较大的偏差。另外,未来新住宅产品的设计将 会依附于电商后台提供的数据完成,将线上的客户信息转移至线下,并用到具体的操作与生产中。2014年,深圳豪宅销售冠军中海九号公馆,在前期项目定位的 时候,就建立了目标用户群的数据库,对配套商业、户型结构、车位数量、物业服务等配套做了全方位的研究,最后推出的产品深受欢迎,实现60亿元的成交金 额。

    同样,在商业地产的定位、策划与招商上, 大数据也有相当的作用。餐饮的最佳占比、消费者年龄结构和品牌喜好也可以通过大数据提前知晓。通过大数据的运用,开发商和运营商可以对潜在客户与目标市场 进行精准预测,并根据消费者信息对商业进行具体的规划。大数据在项目定位上的运用,意味着地产服务商传统的定位手段可能在未来不再适用,服务商互联网化是 未来的一大趋势。如何在技术上达到这一点,现有人员的调整及新型人才的挖掘,以及如何获取数据,则是目前地产服务商所要思考的问题。

 

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