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没落贵族金地难回房企第一梯队 资金链压力大

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-21
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    上市房企的半年报已全部出炉,“没落贵族”金地集团股份有限公司(以下简称“金地集团”)出现了近五年来的最大净利润增幅。

    在2015年1、2月份签约金额和签约面积同比下降的情况下,公司上半年在销售和业绩上都实现逆转的原因是什么?公司近三年经营现金都处于净流出状态,如何缓解资金链压力?就以上问题,《投资者报》记者于近日致电及致函金地集团,并得到公司的简要回复。

    净利润大增但仍难回第一梯队

    “招保万金”曾被认为是中国房地产企业的第一梯队,规模和业绩均相似。万科和保利早已跨入千亿房企的行列,而金地集团的营业收入即使在最高峰也未超过500亿元,甚至被挤出了上市房企前十,品牌影响力也逐步降低。

    2015年上半年,尽管净利润同比大增230%,金地集团仍难回第一梯队,从上半年营业收入看,金地集团则位于第十,但按净利润排名也只位列第17。保利地产和万科地产上半年净利润接近50亿元,招商地产逾20亿元,而金地集团只有个位数,为5.2亿元。不仅如此,作为全国性房企的金地集团,已经落后于荣盛发展等区域性地产商。

    金地集团在2015年1、2月份签约金额和签约面积同比下降的情况下,上半年实现销售逆转。2015年上半年实现销售面积172.4万平方米,销售金额212.3亿元,分别较上年同期增长31.3%和25.0%。不过由于结转项目结构的原因,公司上半年实现营业收入 80.9亿元,同比下降 10.9%,其中房地产业务结转收入 71.3亿元,同比下降 14.5%。

    虽然营收下滑,但上半年归属于母公司净利润同比上升 230%至5.2 亿元。利润上升主要得益于上半年结转的项目毛利率上升和联营合营项目进入结转期带来3.1亿元收益(占2015年上半年税前利润的40%左右)。

    其中,房地产销售毛利率同比上升5个百分点至26%,主要因为50%的结算来自深圳、上海、西安、武汉等毛利率高于30%的项目。公司上半年总体销售毛利率则为 28.2%,虽然比去年同期有所提高,但在132家上市房企中,其销售毛利率只排名77位。

    高华证券研报指出,鉴于550亿元未结算销售中包含利润率较低的北部和华东项目且存在去库存压力(竣工库存仍为人民币200亿元),预计下半年利润率进一步复苏的空间有限,2015年全年毛利率将略低于2014年。

    期间费用快速增加吞食净利润

    金地集团销售管理及其它费用在上半年快速增加,在结算收入中占比偏高,拖累了净利润率增长。公司2015年上半年,销售费用率为14.8%,明显高于万科、保利和招商地产,在期间费用控制上欠佳。其中销售费用4.7亿元,同比增长16.2%(主要因为销售推广服务费增加);财务费用2.3亿元,同比增长46.9%(主要因为利息费用增加);发生管理费用4.9亿元,同比增长1.8%。

    房地产开发属于资金密集型产业,项目开发周期比较长,企业需要长期且充足的资金支持。但近三年,金地集团经营活动产生的现金流量净额一直为负值。根据历年财务报告,2013年、2014年和2015年上半年,金地集团经营活动产生的现金流量净额分别为-15.6亿元、-9.5亿元和-25.5亿元。那么公司是如何缓解资金链压力的呢?

    公司在给记者的回函中称,公司一直保持良好的财务状况。公司持有货币资金179亿元,现金储备充足;公司长期负债占全部有息负债的比重为55%,债务期限结构合理。公司一直坚持稳健的财务管理方针,并拥有多样化的融资渠道,包括银行借款、发行债券、委托借款、信托借款、中期票据等。报告期内,由于公司保持良好的信用状况,联合资信评估有限公司给予公司的主体信用级别为AAA,中期票据的信用级别为AAA。

    公司还称,在“互联网+”浪潮下,金地集团也在相关领域做了探索。公司推出的“HOME+”系列产品通过建立社区社交圈、二维码垃圾分类、康夜跑小径等多种方式满足住户需求。6月,金地集团正式联手小米布局智能家居和智能社区。

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