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从半年报看房地产市场发展变化

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-22
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    随着中报披露完毕,沪深两市142家上市房企2015年上半年经营状况成为焦点所在。据平安证券统计,上半年上市房企毛利率28.7%,较去年同期下降5.5个百分点;销售净利润再创新低至11.2%,较一季度下降1.3个百分点。而这些数据,无疑也直接反映出整个房地产市场的发展情况。

  负债情况正常

  据统计数据显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%。截至2015年中期,平均负债率为76.8%,其中,资产负债率大于80%房企占22.54%,在70%到80%之间占比为20.42%,60%到70%之间的占比为20.4%。相对应的资产方面,142家上市房企的资产总计为4.41万亿元,同比增长幅度约达14%,与负债增长水平相持平。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,这样一个负债率的水平其实是适中的。同时,负债的增长反映了房企外部融资规模在继续增加,“也就是说,房企依然在积极谋求战略扩张的态势。而且下半年此类负债率可能会上升,和房企高周转和高负债的企业导向和策略有关系。”他说道。

  而另有数据显示,2015年年初至今,已有60多家上市公司发行了境内公司债,融资工具更趋多样化。这类境内公司债于近两个月密集发布,基本维持在5%左右的低成本融资水平线上,且多用于偿还高成本的旧债。鉴于此,评级较高的标杆房企预计下半年融资成本水平或出现下降现象,对于整个房地产市场的发展无疑是利好的。

  下半年房地产贷款续增

  从另一个侧面观察,与房企负债息息相关的银行信贷方面,16家上市银行“涉房贷款”的合计余额为14.86万亿元,较2014年年末的13.65万亿元增长了8.86%。

  据了解,今年上半年,在宏观经济并不景气的背景之下,上市银行对于房地产贷款的质量把控依旧十分严格,也有不少房企抱怨信贷紧张。但严跃进表示,这主要是有利好政策鼓励,外加国内个人住房贷款风险较小,银行主要将资金投向了大中型房企和个人信贷。

  央行日前公布的《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,截至6月末,人民币房地产贷款余额19.3万亿元,同比增长19.4%。对此严跃进也表示,目前较为宽松的信贷环境下,利息成本较低,9月份无疑融资规模会进一步增大,也就是说,一些房企的负债规模会继续上升。

  消化库存依旧是重点

  中原地产研究中心发布的数据显示,截至9月7日,已公布半年报的138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元,同比上升12%。严跃进认为,不少房企依旧处在以价换量的状态中,在三四线城市布局较多的房企,未来可能持续面临去库存的难题。

  由光大安石资产管理有限公司与易居研究院智库中心联合发布的《2015年地产基金城市进入策略研究》在基于宏观经济增长、人口增长和区域流动以及城镇化进程的背景基础上,对市场规模、长期供求关系、地价吸引力和市场发展前景四个指标进行分析显示,北上广深未来依旧是重点投资方向。据了解,目前北京市土地市场累计成交地块48宗,成交金额累计为940.93亿元,与2014年同期的1530亿元相比,跌幅达到38.5%。而在已经成交的48宗地块中,住宅用地占比尚不足半数,仅22宗。严跃进分析,这一趋势将影响房价出现明显上涨。

  上述报告也认为,进入2014年,随着住宅市场销售放缓,住宅类地产基金投资风险加大,投资回报率收窄,不少地产基金管理人积极涉足商业物业并购业务,不过考虑到国内住宅市场庞大的规模,可以预见住宅类投资业务未来仍将是国内地产基金的主要业务类别。而中金、国泰君安等研究机构依旧看好龙头房企的未来发展与下半年行业的营收状况。

 

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