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公积金可异地买房贷款

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-23
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住建部日前一纸通知,让市场期待已久的公积金异地互贷有望落地。尽管业内有声音认为,这个通知所构建的框架仍然有待细化,但从无到有的第一步迈了出去,其意义仍然堪称重大。

根据住建部下发的通知,目前的公积金异地互贷政策框架核心步骤是缴存地和贷款地之间的信息互通互换,基本的目标是只要在缴存地有符合要求的公积金缴纳记录,就可以按照程序在其他城市办理公积金贷款。住建部将负责建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统,以满足未来异地互贷业务产生的大量信息查询要求。

仅从这一点来看,公积金异地互贷的政策框架确实有待细化。假如把全国所有的公积金中心集中统一管理,并将其视作一家银行,信息互通互换只是实现了异地信息查询,但没有解决资金的互通互助。很显然,如果有的地方公积金资金池沉淀不够,连本地缴存者的贷款需求都满足不了,如何去满足异地转入的贷款需求呢?

不过从技术上讲,这个问题不难解决。即便各地公积金中心不能组成一家全国性的住房储蓄银行,实现资金头寸的内部调配,它们仍然可以借鉴同业拆借市场的资金互通模式来打通体系内的资金流转。现有的公积金中心其实就是一种政策性的储蓄贷款协会,我们面临的问题仅仅是,是否要将其改造成为事实上的住房储蓄银行而已。

类似的呼声在学术界其实由来已久。从体量上看,住建部去年底公布的数据显示,全国公积金存量缴存总额为7.03万亿元,扣除职工提取的3.49万亿元之后,缴存余额仍有3.54万亿元。如果这是一家全国性住房储蓄银行,且3.54万亿缴存余额全部用于发放公积金贷款,粗略匡算其总资产规模就将达到6万亿元至7万亿元,几乎相当于五大行之一的交通银行。去年上半年筹建完毕的国开行住宅金融事业部,在高峰期也不过是从央行获得1万亿的抵押补充贷款(PSL)而已。

如果更进一步,允许公积金的资金运用范围从发放贷款、购买国债和协议存款拓宽到一般性的商业银行资金业务上,笔者相信这个池子里沉淀下的资金使用效率还将进一步提高。业内关心的问题在于,如果公积金中心改造成了政策性的住房储蓄银行,这个庞然大物未来是否会捅出房地美和房利美曾经捅下的娄子?

这种担心可能仅属多余。我们知道,房地美和房利美的核心业务是住房抵押贷款证券化,而公积金中心的核心业务则仅仅是一般性的住房抵押贷款。从业务属性来讲,我们的公积金中心更像是曾经向房利美和房地美大量卖出住房抵押贷款的储蓄贷款协会。而回到现实,各地公积金现有的贷款发放审核标准相对严格,另外个人的月缴纳额无论是否能够覆盖贷款月供,已经在税前扣除的这部分额度都不会影响贷款人的个人可支配收入。虽然没有全国范围内的数据可供佐证,但理论上来讲,公积金贷款的不良率和实际损失率应该都是非常低的。

唯一的问题是,这第一步的信息互通迈出去之后,更进一步的资金互通什么时候能够落地。只有到了资金互通这一步,中国版的住房储蓄银行才能算是真正落地。

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