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从地产到文化 中国地产商投资美国“先行者说”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-25
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    中国地产商海外投资渐入佳境热潮。他们选择的投资首站或重镇,便是美国。

 

    2013年至今以万达、绿地、万科为代表的地产商在美投资已经超过千亿元人民币。房企出海的阵容,也已逐渐从千亿级房企蔓延至地方性百亿房企,在美投资并不仅限于房地产,而是表现出业务多样性。

 

    这与国内房地产市场利润下滑、地产商集体转型有关。“美国汇率相对稳定;作为成熟市场,美国房地产的销售额和利润率也相对稳定。如果不计算外汇汇率,预估在美国地区投资项目的利润会比在国内高。”交银国际房地产行业分析师谢骐聪表示。

 

    更为重要的是,在海外成熟市场学习到的土地开发和风险把控经验,以及就此与海外市场建立起的业务联系,是吸引更多房企相继出海的长远考虑。

 

投资业务多元化

 

    房企龙头万科较早开始投资美国房地产。截至目前,万科在美国分别合作投资了6个项目,以住宅为主。万科表示,后续国际化业务的比重会升高,将进入更多的国家和城市,已经并且会继续拓展业务领域至住宅之外。

 

    事实上,万科对海外投资态度谨慎。万科总裁郁亮多次表示,将以学习的姿态推进海外业务探索。其布局海外目的在于,拓展合作资源,学习借鉴发达国家和地区市场的成熟经验和管理运营模式,提升产品和服务竞争力。

 

    今年5月,绿地集团与洲际酒店集团签署《绿地洛杉矶大都会项目合作协议书》,该项目是绿地集团2013年7月在北美开发的第一个项目。

 

    彼时,加上中国房企迄今为止在美最大投资项目——绿地美国纽约布鲁克林太平洋公园项目,绿地在美项目总投资额已达60亿美元。

 

    绿地在美国的布局主要集中在商住两用及综合体项目。绿地集团董事长张玉良此前表示,除现有投资项目外,还将关注纽约、洛杉矶、旧金山等地的投资机会,包括如加州高铁、洛杉矶轻轨、市中心街车等区域的基础设施建设。

 

    与绿地相比,万达集团业务相对多元化,且在过去几年的海外并购动作颇多、并购对象均属于行业翘楚。其在美国的投资不仅限于房地产,还围绕未来的文化旅游、体育等产业转型进行布局。并购美国世界铁人公司100%股权、收购全球第二大院线AMC等,均协同集团在国内业务转型。

 

    美国当地时间3月23日至24日,万达董事长王健林参加了“2015年选择美国投资峰会”,受到奥巴马的接见。王健林表示,未来两三年内万达将投资美国百亿美元,重点投资文化产业。

 

    根据克而瑞研究中心的观察,2013年房企在海外所获项目主要用于兴建公寓楼和旅游度假社区,而2014至2015年房企投资的产品种类有所增加。绿地、万达等实力较强的房企开始建造或收购城市综合体,如万达在洛杉矶比弗利项目将建设综合性地标项目,并将承担万达在美国的文化类投资任务。

 

    克而瑞分析师傅一辰表示,这一变化的主要原因是,中国房企在海外试水了最基础的住宅项目后,已经积累了一定的投资和开发经验,开始尝试参与难度更大的商业、办公、酒店等运营。这些项目的开发风险更大,但能进一步提高房企在海外的品牌知名度,对于房企在海外单个城市的深耕有积极作用,也有利于跨国企业形象的建立。

 

融资与法律的差异

 

    从目前国内房企出海美国的投资布局而言,依然多为与美国当地企业合作开发为主。而真正吸引房企的,则是海外的经验和合作带来的附加价值。

 

    “目前中国开发商还处于学习阶段”,谢骐聪表示,“国内房企并不熟悉国外市场,如果不跟当地企业合作,不熟悉当地的政府和税务、融资等相关法规,在申请开发、项目设计、产品定位、价格定位、整体规划这些方面摸不清当地市场行情,很难盈利。”

 

    金地集团董事长凌克表示,精准的市场研究和项目投资分析,是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战;美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异,融资工具选择性多,专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款,而美国银行对开发贷审核严格,放款节奏也和国内不同,这可能导致项目融资能力不足,影响项目开发进程;预售制度虽然在美国也可以执行,但预售款无法在交付前进入投资方账户,无法提前回收资金等。

 

    专注美国移民投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞说,美国法律更是中国企业面临的一大“难题”。州、市、联邦政府的法律互有差异,税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别。一些企业因为了解不透,走了弯路,导致项目延期,有的项目甚至出现停工遭受处罚。

 

    傅一辰告诉21世纪经济报道记者,在海外开发与国内有三大区别:第一是开发项目节奏更为缓慢;第二是房地产价值方面,海外房地产升值速度不像国内那么快,投资不会像国内那么疯狂;第三是工程、报批等各方面规范比在国内更为严格。

 

    不过,“长期来看,在海外投资的商业项目成熟之后,回报其实非常可观。因为国外市场已经发展成熟,利润率很稳定,不会出现目前国内市场波动较大的情形。而毛利率下滑也是市场不成熟才会出现的问题。”谢骐聪说,国内房企在海外可以在拿地、项目投资、风控等方面学到很多东西。

 

    万科有关人士也对记者坦言,布局海外,可以通过具体的合作来学习国外优秀同行的专业能力和管理水平;走出去是为了请进来,出海意味着将来可以有更多机构主动找到万科谈合作,希望把发达市场上积累的经验复制到国内。

 

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