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土地流转信托勇闯城镇化金融新蓝海

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-11
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  伴随着我国城镇化进程的加快,农村土地制度面临着许多新问题,盘活土地成为关注的焦点。在此情况下,土地信托应时而生,土地信托是利用现代金融工具解决现有土地问题的体制创新。

  北京国际信托有限公司(以下简称“北国投”)拟于近期正式推出土地流转信托,这是继去年推出了旨在服务于农村集体资产管理和农民财富管理的“富民系列”集合资金信托计划之后,北国投对土地信托的新探索。

  信托促进土地流转

  土地流转信托,实质上是一种用益物权的信托化,其过程是将农村土地使用权作为信托财产,委托信托公司进行经营管理,主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等。

  土地流转信托不仅能加快现代农业和新型城镇化建设,信托公司也将在新一轮城镇化过程中迎来重要的业务机遇。“随着新型城镇化的推进,大量零散、闲置的农村土地需要流转。土地流转信托的推出可促进农村土地使用权规范有序流转。”一位信托研究员表示。

  据了解,北国投拟推出的土地流转信托已在北京、江苏、河北等地部署具体工作,预计今年流转面积可达3万亩左右。该土地流转信托计划是农村集体组织或农村经济合作社对农户的土地使用权进行归集,然后再委托设立的信托计划。按照设计方案,信托计划在这一过程中将土地收益权份额化并且凭证化,实现农民凭借标准化的“土地受益凭证”定期领取收益,这种凭证还可进行转让。

  土地流转信托开始试点的委托人主要集中在农村集体组织或者农村经济合作社。业内人士表示,土地流转信托通过土地的重新归集、整理,将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上,从而形成规模效益,再通过金融产品的配置,使农民和种植大户成为土地流转的获利者,是推进新型城镇化的关键。

  尚处于探索阶段

  土地信托是一种新的、有效的土地流转方式,在土地流转过程中发挥着重要的作用。在国外,土地信托是一种成熟的土地管理和金融工具,通过发挥信托的专业中介职能,实现土地的规模化、集约化与资本化运营。国外土地信托的具体执行机构有两种类型:一类是利用已有的实体组织,如住房协会、遗产信托机构、发展信托机构、教区组织等,设立永久性的基金以支持社区发展,这种类型主要是英美国家采用;另一类是建立土地信托银行或允许银行选择或参与土地信托业务,采用这种类型的主要是以日本为代表的东亚国家。

  我国的土地流转尚处于探索阶段,目前,参与农村土地流转的金融机构很少。有学者认为,由于我国农村土地所有权和使用权尚处于分离状态,农业生产经营需承担自然灾害、市场竞争等诸多风险,农业经营的高风险性与农民流转土地后要求持续、稳定的流转收益矛盾无法有效平衡,亦缺乏金融机构对三农的有效支持,这些都是土地信托以及整个土地流转工程的制约因素。

  我们应该结合具体国情,借鉴国外经验对农村土地信托的风险及控制、定价机制、利益再分配机制等方面问题进行系统研究。日本的土地信托统一托管制度具有观念明确、社会化程度高的特点。美国的土地信托流转市场化程度高,土地信托受益权凭证可以实现无障碍流通,凭证式管理的经验值得借鉴。

  未来,农村土地流转是新一轮城镇化、解决三农问题甚至中国经济发展动力的必经之路,需要政府、农民、中介机构等参与主体共同努力,但是要警惕通过农地流转变相征地,侵害农民利益等问题。有业内人士指出,北国投的土地流转信托有几个问题会阻碍此类业务量化发展,比如农民土地如何作价委托问题;集约后投资开发,如何保证稳定收益问题;农民期间赎回问题,易引发敏感民生问题。

  应该将土地流转信托的利润用作土地的基础设施建设、新农村建设等,而不能作为公司的财产,否则这一信托平台就会失信于民。如果土地信托公司在保证农户基本利益的基础上,通过规划、整理使土地升值,从而产生利润,这部分利润应该直接进政府财政,并通过转移支付的方式回报农户。

  土地流转信托是以实现农村土地流转为出发点和目的的信托,必须有完善的产权、托管、流通、分配、监督等制度基础,这样才能确保各方利益与高效流转。发展土地流转信托,需要进一步做好土地流转权属的信托关系识别、统一土地登记托管制度、建设土地流转信托的流通市场等基础性工作。这就需要立法及进行政策调整,提高农业生产经营水平和竞争力,鼓励和引导金融机构服务三农。,

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