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新华社揭部分知名地产商囤地

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-28
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    位于上海南京路的一个楼盘,近期报价一平方米8万元至10万元。然而,其所在地块却是1992年首次拿地,“在建”逾20年,屡屡停工。这期间,周边房价从千元起步,相比上涨近百倍。

 

    日前召开的国务院常务会议透露的不作为行为核查问责情况显示,截至8月底,各地今年已处置闲置土地31.25万亩。“新华视点”记者调查发现,一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为,一些省份清查出的闲置土地逾十万亩。楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后,是开发商暴利和高房价。

 

  一块地“捂”了20多年 房价上涨接近百倍

 

  一平方米8万元至10万元,这是上海南京西路的协和城“2068号公馆”近期开盘后一度开出的均价。该项目于1992年首次拿地,仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示,开发商中国地产在2010年后曾三度推迟了竣工时间。

 

  现场销售人员告诉记者,“2068号公馆”今年刚有两栋住宅楼完工。已建成住宅楼中,还有部分“不知啥时开始卖”。即使按年报中最新的“预计2015年全部竣工”计算,从2006年有财务数据算起,协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。

 

  据上海中原物业顾问研究员刘光富介绍,在上海协和城项目首次拿地的1992年前后,周边区域的居民住宅报价还不到千元。按照开发商如今开出的最高价,单价涨了约100倍。

 

  在北京,2011年北京单价最高的“地王”地块——崇文门菜市场地块,拍卖时经历多家房企33轮竞价,按出让价,楼面地价达4.3万元/平方米。到了2014年年末,该地块仍无已建成的地面建筑,目前仍在建设中。记者从多家地产中介了解到,近4年来,该地块周边的商住楼租金就涨了近30%。

 

  “仅在海南省,2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说,涉及囤地开发商包括华润、中信泰富、鲁能和中远等,仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩,时间最长的达20多年,期间一些地块周边房价至少翻了一倍。

 

  据了解,不少房企拿地后,往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势,再确定开盘时间。“一旦楼市回暖就加紧开盘,如果赶上房价低迷盘整时期,就以种种理由囤地。”

 

  房子还没住产权就缩水

 

  囤地最终都要由消费者埋单:2008年1月,和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时,楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年,2013年9月首次开盘时,毛坯房均价达3.1万元/平方米,超过土地成本10多倍。

 

  同时,囤地还带来住宅产权缩水,侵害消费者权益。北京市住建委网站披露的数据显示,位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露,按2005年前就已拿地计算,京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年,“买房者还没住产权就先缩水”。

 

  业内人士表示,囤地还不止开发商暴利的简单问题:假如一座城市一年计划供地10000亩,但有20%批而未用,供应的土地没有建成房子就可能带来住宅供应混乱,供需被人为扭曲,形成地价攀升、房价走高的循环。

 

  为何管不住囤地抬价?

 

  1999年公布实施的《中华人民共和国土地管理法》规定,两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》,开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

 

  业内人士表示,国家及各省市几乎年年下发通知、文件,明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。今年9月,河北省住建厅、国土资源厅就联合印发通知,要求严厉打击京郊等热点区域房地产企业“囤地炒地”。

 

  上市房企华夏幸福(600340,股吧)的一家施工公司的负责人坦言,由于现有规定很笼统,开发方极易拖进度。“拿到1万平方米的地,几年只开发1000平方米,停停建建算不算囤地?如果算,就改规划故意超标,总需要时间修改。”还有部分企业干脆先开工建楼再改规划,对外宣称“回购烂尾楼项目”规避囤地之嫌。

 

  一家主要在中部开发项目的上海房企负责人说,具体操作中,个别企业故意虚报预售价格,一旦申报价明显高于市场成交均价,被房管部门暂停预售程序,就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证,变相操纵审批程序拖延开发。

 

  另一方面,一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。“国土资源部门现已查明,一些地方政府为了土地收入,拿‘政府原因’作为拖延开发的挡箭牌。”陈健春说。据统计,海南全省宣称因政府原因造成闲置的土地,占闲置土地总面积的74%。“应无偿收回的,一些地方仅以征收闲置费了事;应有偿收回的,仅以简单的延长开发期限了结。”

 

  此外,囤地中还存在部分官员的个人腐败现象。比如,已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中,纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划,以权谋利,违法违规倒卖土地。

 

  多地国土监管部门表示,由于巨大的利益诱惑和招商引资需求,众多开发商及个别基层地方政府仍对囤地禁令视而不见,应重点推进土地闲置清理,一宗一宗解决“囤地”违规现象。

 

  国务院常务会议要求,年底前,对各省(区、市)尚未处置完毕的闲置土地,按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。

 

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