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“土地流转信托”考验智慧 运作模式谜题待解

  • 来源:多盈金融
  • 2013-09-12
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  作为一款类长期融资功能的产品,“土地流转信托”或将为那些世世代代以土地为生的农民,打开一条通往资本市场的路——用土地资产到资本市场融资,借用资本在祖祖辈辈生活劳作的土地上,换一种方式种出“金子”来。

  显然,这意味着金融资本向农村的深度渗透。由此,资本的介入,或将成为“新一轮土改”的创新标志。

  “土地爷”与“资本家”

  尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目,但产品设计的基本框架已经形成:土地流转信托是将农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并计划实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭受益凭证定期领取收益。藉此,农民的土地权益得以市场化、资本化和证券化。

  目前,我国土地主要分两大部分:一部分是国有建设用地;另一种是农村集体用地。用于流转的土地,就来自农村集体用地。资本介入的一个契机是,农村劳动力大量向城市转移,同时农村有很多土地未能得到耕种,土地使用效率低,导致农业规模化、集约化、农村要素的市场化问题突出,这就为土地流转提供了市场。但是,目前土地流转过程中的价值体系很弱。有专业人士表示:“现在土地流转的收入主要是流转费用、管理费用,或者可能包括一部分土地上价值物的出售收入。”

  信托(或其他形式的资本)的介入,对土地流转带来的意义在于,将使农民的土地权益标准化、收益公开透明化、价格体系科学化,同时有长期收益。“使农民能够长期享有土地权益的收益,是新农村建设的一个关键点。”昨日,有专业人士表示,一次性补偿带来的问题是,农民赖以生存的土地失去了以后,短期对其生活不造成影响,但长期看是其今后以及后代生活来源的丧失,因此,信托的引入,对于农民获取长期土地收益,是积极的。

  据悉,目前在农村,土地流转流程是:先从农民手中流转到由农民组成的合作社,再由合作社一致对外。“这就为信托等正规金融机构的介入奠定了一个基础,即未来收益可以通过合作社的收益分配账户管理系统进行合理分配,既可以保证农民清晰、规范地拿到收益,也可以防止少数村干部从中间节流,违规挪用资金。”专业人士说。

  信托运作模式之谜

  不过,摆在信托公司面前的“难题”也不少。

  由于国家对土地的使用有限制,因此,“土地流转信托”产品的设计就必须遵循这样的原则:一是不能使土地的流转产生新的用途,即农村集体用地经过流转后不能改变其农地性质,也就是不能改做商业用途;二是不能在土地流转后使农民失去土地;三是要使流转后的土地能不断地取得规模化效应;四是土地流转后能使农民持续不断的分享土地收益。“形象的描述就是,通过赋予土地资本的特征,使农民离开土地时,土地成为其可携带的财富。”

  这就出现一个问题。鉴于流转后土地性质不变,换句话说,流转的土地不能用作房地产开发,必须保证其农业用性质,意味着“土地流转信托”将不具备高收益的特征。可是考察这个信托的过程,信托公司既要保证委托人(即农民)的收益,又要保证信托持有人的收益,还要保证能有一定比例的管理费,那么,什么样的信托项目才能满足这样的要求呢?如果信托项目不能达到相当的收益,保障农民收益不受损失这个前提条件又从何谈起?

  有一种说法是,“土地流转信托”中,信托公司只是将项目和土地直接对接,由项目收益支付管理费和委托人收益。

  业内关注的是,信托介入后,会不会对流转土地“突破使用”?“目前就有打擦边球的情况。”业内人士称,比如通过旅游休闲区建设、庄园式社区开发等。“由于现在还没有产品正式推出,此前虽然有消息说北京国际信托有限公司设计有一套创新方案,但市场还没有看到,不好猜测。”一位跟踪研究“土地流转信托”的人士表示。

  如此看来,“土地流转信托”颇有些考验信托公司的智慧。

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