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房企扎堆一二线城市 谁在追逐“烫手”的土地

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-29
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    今年9月,北京、上海、厦门、合肥、南京等地均爆出高价土地交易的情况,许多拿到土地的房企也表达了对于未来市场的看好。随着部分一二线城市土地市场的不断升温,各大房企补仓的意愿强烈起来。但行情着实让房企老总们有点担心。

 

  “这一轮地价涨得有点莫名其妙,房价并没有太多涨幅但是地价却开始疯涨。”不少房企老总表示对快速升温的土地市场看不懂。

 

  通常情况下,土地价格决定了未来的房价,而房价上涨一般会带动土地价格上涨,但是这一轮却是土地价格的飙升带动了房价上涨。

 

  根据《第一财经日报》记者的观察,以上海为例,近期不少交易的土地楼面地价已经与周边商品房的销售价格相当。这也意味着这些地块将来的商品房项目入市后,价格会比现在高出至少三分之一以上。购房者的心理预期还有上涨空间吗?

 

  房企扎堆一二线城市

 

  上海链家研究总监陆骑麟发现,相比三、四线城市已经可以看到的风险,一、二线城市的房地产市场风险要低很多,因此越来越多房企选择在一二线城市抢地。

 

  9月末上海的土地拍卖会现场,滨江集团(002244,股吧)和平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地,其成交楼面价28755元/平方米,溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地,包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是,在土地总价为19亿时,滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿并获取上述土地。而在十多天前,保利地产(600048,股吧)刚以41亿元竞得上海宝山区大场镇一地块,楼面价22314元/平方米,溢价率107%。

 

  同样的情况也发生在其他城市。9月23日,南京土地拍卖会上集中竞拍四宗土地,其中中海地产在经过89轮竞价后,以20.8亿元拿下城北G34商住混合地块,楼面价22373元/平方米,创造了南京的楼面价新高。9月24日,金隅股份(601992,股吧)以总价45.51亿元竞得合肥叉车厂地块,溢价率达148%,总价格创下合肥土地总价新高。在厦门,9月25日一向行事稳健的龙湖地产以45亿元拿下厦门马銮湾西部片区5商住地块,楼面价15679.44元/平方米,溢价率66.79%,无论是总价还是楼面价格都创造了厦门当地的新高。

 

  对此,克而瑞研究中心研究员杨科伟告诉记者:“从房企角度看,市场供求风险降至低位,金九银十预期会继续加速存量消化,房企补货意愿增强。同时,近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%,对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响,但能缓解高档住宅开发房企的资金压力,为"地王"诞生打下基础。”

 

  杨科伟同时提到,2015年供地计划完成率并不高,以一线城市为例,2015年1~8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%,政府仍需继续放量供应土地以确保完成计划。而这也给资金充裕的房企补充土地储备大好机遇。

 

  地价、房价互相促涨?

 

  克而瑞此前的一份分析报告也指出,虽然核心城市有比较良好的基本面,但是地价过高也将带动房企的风险增大。

 

  以上述滨江集团和平安集团获得土地为例,由于楼面价2.87万/平方米,多位业内人士估算其地块保本售价在4.8万~5万/平方米,但是据《第一财经日报》记者梳理发现,目前周边在售新盘价格在2.7万~3.3万/平方米。对于滨江集团和平安集团而言,要卖到上述价格势必需要非常差异化的产品,但是能够带动房价上涨那么快显然还是存有疑问。此前,方兴地产曾在上海闸北大宁获取楼面价47609元/平方米的土地并打造产品,业内分析其至少需要卖到7.8万/平方米才能达到盈亏平衡。搜房网数据显示,目前方兴地产项目大宁金茂府的一期看盘价格在7.2万/平方米左右。但是对于该项目周围的项目确是利好,很多周围项目在几个月内上涨几千元。

 

  可以发现,地王的出现对于区域房价的确有所带动,但是对于房企本身而言却是非常大的挑战。无独有偶,9月23日上海的土地拍卖现场,金地集团(600383,股吧)以20.1336亿元竞得嘉定区嘉定新城地块,溢价率96.63%,成交楼板价1.86万/平方米。这个拿地价格就需要做出3万/平方米的产品,但是上海链家数据显示,该土地周边的新房售价在1.8万/平方米~2.1万/平方米。

 

  虽然上述房企都表达了对于未来市场的看好,但是业内也有其他房企认为土地价格过高。“我们即使把成本降到最低和未来的房价上涨都算上,我们判断还是不能这样拿地,基本上就是没有利润,因此这一轮我们没有拍到土地。”上述房企高层告诉记者。

 

  记者同时注意到,目前很多房企已经没有太多土地储备,而这也是迫使他们拿地的因素。中原地产研究部高级经理卢文曦表示,一二线城市的购房者更加理性,这些市场情况虽然良好,但是如果开发不够出彩的项目,那么一样将面临滞销难题。

 

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