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房地产业观察:开发商大量囤地底气何来?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-29
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    开发商囤地行为是综合因素的产物,不能单纯把责任推给开发商,刹住这种现象,需综合施策。

 

  据日前召开的国务院常务会议透露,截至8月底,全国各地已处置闲置土地31.25万亩;一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为,一些省份清查出的闲置土地逾10万亩;位于上海南京路一个楼盘,“在建”逾20年,周边房价上涨近百倍(9月28日《经济参考报》)。

 

  显然,开发商“囤地炒地”现象十分严重,且有越演越烈之势。中央政府之所以禁止开发商囤地,是因为囤地对社会危害不小:一方面,政府已供应的土地没有建成房子,供需被人为扭曲,形成地价攀升、房价走高恶性循环。另一方面,由于建设周期拉长,使正在销售规划中的住房产权大大缩水,越来越多的开发商钻政策空子,囤地惜售,推高房价不断上升,加剧普通民众生活痛感,进一步加剧民众对社会改革不满情绪,最终影响社会稳定。

 

  正因为开发商囤地可能带来上述危害,早在1999年,国土资源部即公布实施了《中华人民共和国土地管理法》,规定开发商两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》,开发商原因造成闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。可见,开发商土地闲置一直在中央政府严厉禁止之列。尤其,近几年,中央政府及各省市几乎年年下发通知、文件,明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。可为何开发商囤地现象得不到有效遏制?开发商囤地底气到底来自哪里?

 

  首先,开发商赌定政府会把房地产业作为支柱产业支持。据国土资源部资料,截至2014年底,中国各级地方政府国有土地使用权出让收入已达4.26万亿,几乎占各级地方政府财政收入三分之一以上。每每房地产遇冷,政府就会出台救市政策,尤其近两年为避免房地产硬着陆,从中央到各级地方政府,救市政策频出。开发商正是因为看到政府这一“软肋”,所以才有足够胆量囤地炒地。

 

  其次,房地产开发暴利足以让开发商们冒天下之大不韪。如新闻中披露,2008年1月,知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时,楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年,2013年9月首次开盘时,毛坯房均价达3.1万元,超过土地成本10多倍。再如上海南京西路的协和城“2068号公馆”,该项目于1992年首次拿地,仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示,开发商在2010年后曾三度推迟竣工时间。从2006年有财务数据算起,协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。正因为这种“囤地”暴利,让一些开发商利令智昏,无视法律和政策规定,也使中央禁令屡屡成为一纸空文。

 

  再次,各级地方政府受房地产利益羁绊,丧失严格执法底气。据统计,海南全省宣称因政府原因造成闲置土地,占闲置土地总面积的74%。“应无偿收回的,一些地方仅以征收闲置费了事;应有偿收回的,仅以简单地延长开发期限了结。”此外,囤地中还存在部分官员个人腐败现象。如已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中,纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划,以权谋私,违法违规倒卖土地。

 

  可见,开发商囤地行为是综合因素的产物,不能单纯把责任推给开发商;有效刹住这种现象,需综合施策。从目前看,应进一步调整产业经济结构,使中国经济逐步摆脱对房地产业依赖;加快财政体制改革步伐,实现各级地方政府财权与事权相匹配,扭转土地财政格局。同时,中央政府不遗余力、持之以恒地加大督察乃至问责力度,以保证政令始终处于激活和持续状态,防止地方政府懈怠和走形变样。

 

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