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房产税的重庆样本:征收范围非主流成推广阻碍

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-30
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  今年是上海(楼盘)和重庆(楼盘)试点征收房产税的第五个年头,尽管频频遭受质疑,但沪渝两地仍然在荆棘中继续探索前行。昨日,北京(楼盘)商报记者从重庆市地税局了解到,从国庆节开始,重庆将开征2015年个人住房房产税,征收标准与2014年一致。事实上,目前在沪渝两地征收的房产税因为两地设置的房产税征收条件比较特殊,且没有大面积针对存量住宅,并不具有普遍性。但也有分析认为,在沪渝两地试点房产税就是为了让消费者接纳税负从交易环节转向保有环节,未来,针对存量住宅进行房产税征收是大势所趋。

 

  从9941元到13192元/平方米

 

  根据重庆市地税局发布的公告,符合缴纳房产税条件的纳税人应在10月1日-31日期间主动向当地税务机关申报缴纳个人住房房产税。自2011年以来,重庆房产税的起征点也经历了4次上调,从最初的9941元/平方米,上调至目前的13192元/平方米。

 

  根据公告,有三类住房需要申报缴纳房产税。一是个人拥有的独栋商品住宅。这里提到的独栋商品住宅是指独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。另外,个人新购的高档住房如果达到了上两年重庆市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的,也需要缴纳房产税,目前,衡量缴纳与否的标准线是13192元/平方米。

 

  免税面积的测算也仍然沿袭之前的规定,即2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。“三无人员”及纳税人家庭拥有的第二套普通住房没有免税面积。

 

  自从重庆、上海征收房产税试点以来,业内专家均将房产税视做改变当前地方政府“土地财政、调节房价”的一大举措。但从重庆试点来看,房产税收入偏少也是不争的事实。房产税对地方政府财政税收贡献并不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。

 

  以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;到2012年也仅有1.4亿元。与重庆相比,上海的房产税征收虽然在绝对值上要多,但其占财政收入的比重同样很少。根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。

  于房价及财政几无影响

 

  2011年1月,上海和重庆两市开始对于个人住房征收房产税的试点,“重庆版”房产税偏重对高档房、别墅的征收,对存量、增量独栋别墅均征房产税,而“上海版”房产税方案则针对新增一般房地产,而且按照人均面积做起征点考虑。

 

  但两地试点房产税四年多以来,却并没有达到人们所预期的抑制房价过快上涨,而房产税的推进也遇到了不少阻碍。根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆在开始试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高出10-20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌。第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。而由于影响有限,沪渝征收上来的房产税也仅占上海、重庆2014年市本级一般公共预算收入的1.3%和0.7%。有专家认为,目前来看,房产税试点对于两地房价和地方财政的影响几乎可以忽略不计。

 

  房产税的实施对重庆房地产市场的影响有限。比如,独栋别墅受政策抑制,供应趋势越来越紧张,主要影响因素应是土地供应,高档住房这两年在需求层面转变为刚需、改善性住房以来,高端住房本身的供应也在根据市场进行自我调整,开发商也要顺应市场潮流。

 

  也有专家指出,重庆房产税也存在方案设计漏洞,比如房产税的征收特点应该是宽税基、低税率,但目前重庆方案却是窄税基。与窄税基相匹配的应该是高税率,目前重庆政策却是窄税基、低税率。

 

  征收范围非主流成推广阻碍

 

  中原地产首席分析师张大伟则表示,两地征收房产税的对象要么是高档住房、别墅,要么就是人均面积过大的普通住宅,这几类征收对象均不是房地产市场的主流,这也说明了为什么两地开展房产税试点四年多以来仍未给市场造成太大影响。

 

  但张大伟也表示,两地试点房产税的本意也不是想通过征收房产税而达到某些短期目的,两地试点房产税的真正意义其实是为了转变消费者在缴税方面的观念。

 

  据了解,目前,中国对住宅征收的税负主要集中在交易环节,而且税负相当重,大概能占到成交总价的10%。但交易环节的重税并不具备可持续性,比如,当市场火爆、住宅交易活跃时,政府税收会相应增加,而如果市场低迷、交易冷清,政府的税收也会明显降低。这十分不利于政府获得稳定的税收收入。

 

  “而征收房产税实际上就是将交易环节的税负转移到保有环节,政府希望通过试点来让购房者接纳这种税负转移。”张大伟说道。他表示,随着目前不动产登记条例实施细则和房地产税法轮廓的日渐清晰,未来,房产税征收涵盖普通的存量住宅肯定是大势所趋。

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