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李嘉诚地产运营模式其实已被内地房企淘汰

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-30
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  最近《别让李嘉诚跑了》一文在网络上热传,犹如在舆论场中投入重磅炸弹,引起热议。当然,很快长和系继续回应没有撤资这回事,而且有买有卖,属于正常商业行为。国家发改委也有负责人回应,中国要形成更加法制化、国际化的营商环境。

 

  先不提这文章是否涉及道德绑架,仅就地产行业而言,目前在内地李嘉诚持有物业仅剩20万平方米。但就事论事地说一句,即使长和系不跑,它在内地也属于被越来越强大的内地房企淘汰的前浪。

 

  李嘉诚关于买地的名言“地段、地段、地段”一直是民间房产投资者的金科玉律,但在中国的房地产界,李嘉诚更是“囤地”带头人。比如2014年就有媒体报道,位于北京(楼盘)中央别墅区温榆河板块的誉天下别墅,1993年长江实业就作为大股东之一参与开发该地块,2003年长实全资拥有该项目,2008年别墅才开始一期上市,最后完工时间预计是2018年。也就是说,长实相当于用了1/4世纪开发一个项目,而项目则从当年的荒芜之地,变成了千万级别的别墅区。另外,截至2014年二季度,长实29个项目9年只完成了1/3.

 

  再比如2010年8月,国土资源部曾经通报,截至2010年8月中旬,全国有闲置土地2044宗。媒体关于这一事件的深挖结果是:央企是囤地大户,但港资开发商才是囤地老手。比如新世界中国囤地济南(楼盘),一个商务楼项目因囤地获利约300多倍。

 

  在上世纪90年代,许多港资开发商进入中国,他们不像内地房企,一盖好房子就急吼吼地卖了回笼现金再奔赴下一个项目,老谋深算的港资富豪们认为房子不值钱,土地才值钱,所以,他们更喜欢购入一二线城市市中心的位置,然后开始放长线钓大鱼。等到这些区域出现了爆发式增长,港资房企才会开始慢慢开发,定位于高端市场,采取以利润为导向的模式进行运营。除了住宅,他们还会开发商场、酒店、写字楼、涉外公寓等全系列产品,不放过任何可能的利润空白点。

 

  而出于借鉴这些港资企业的成功经验、税收、就业等诸多方面考虑,地方政府会优先考虑这些企业过来进行投资,甚至短期内会给予税费、地价上的优惠,以此博取中长期的税收与就业的效益。

 

  凭借香港开放的融资环境、成熟的发展体系以及长线投资、长期囤地的开发方式,长实地产(长江实业、和记黄埔)、九龙仓、新世界、新鸿基、瑞安房产、嘉里建设等在内地获得了丰厚的利润。

 

  但这种高利润、慢周转的方式也有弊端。已故船王包玉刚旗下的九龙仓,拥有收益优良的收租物业,投资目光精准,但2012年其高层周安桥也曾以九龙仓在内地18年的发展和万科进行比较,称后者规模涨了千倍,九龙仓只涨了十倍二十倍。2012年上半年九龙仓在内地的销售金额仅为66亿元,是万科的1/9左右。

 

  到了2013年,内地开发商可以说已全面超越港资开发商这个“老师”。内地的规模化地产企业一般采用的是“5、9、12”的快速周转模式:拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月现金流转为正。这一模式帮助内地房企迅速占领市场,扩大规模。而港资开发商除了“现金流较稳健”这个优势,已经很难找到可以跟内地房企匹敌的武器。

 

  在周转速度上,无论面对怎样复杂的政策环境与经济背景,哪怕利润微薄,内地房企也会为了企业继续规模扩张与保持市场份额的战略考虑,宁可用高价拿下土地,再用高周转模式迅速滚雪球下去。且不说高周转与慢周转的优劣,在中国房地产业,慢工细活是行不通的,市场要求的是快工出细活,只有适应市场的企业才不会被拍死在沙滩上。

 

  但港资房企很难快起来,他们的管理属于高度集权,无论是大到拿地方向、经营模式,小到推广策略、销售折扣,乃至给项目的外立面换一种玻璃,是否要投整版广告,地区总经理都需要向香港总部打报告申请批复。

 

  而香港总部是怎么决策的呢?据说,他们喜欢花钱买很多貌似专业的数据,凭数据决策。可惜内地的数据调研机构水平有限,卖出的数据往往漏洞百出。

 

  在笔者与许多港资房企的沟通中,他们都会感觉内地市场复杂多变,不同省份之间的差异很大。内地房产政策经常会有变化,甚至不同省市的规定都不同;消费习性差异太大,要深入了解又太耗精力;产品研发能力又不接地气,很难做出符合当地口味的楼市产品。针对高端项目的定位,在2013年限购政策之后,更是饱受打击,即使以豪宅物业著称的新鸿基地产,在内地市场的业绩完成率每年也只有计划的8成左右,至今其内地市场的投资比例已缩小至总额的20%左右。

 

  一二线城市中心的地价越来越高,加上人民币持续升值,即使现金流稳健、负债率低,港资房企的钱也不像从前那么经花了。而三四五线城市的购买力不像一二线城市,割了一茬还有一茬,而是通常除了喝“头啖汤”的人,其他跟进者都很容易成为被套牢的大闸蟹。

 

  靠“囤地”这一招鲜再也不能吃遍天,在全国20强房企都在热火朝天地朝着千亿房企俱乐部进军的2013年,我们看到的是港资房企在默默地撤退。从2011到2015年,瑞安房地产在内地卖出约100亿元的物业,转租为售;2013年开始,李嘉诚的长和系再也没在内地拿地,“股市狙击手”刘銮雄也一直在卖项目,2015年7月将内地最大的项目转让给恒大地产之后,在内地仅剩一个物业发展项目,其他均为持有物业。

 

  在北上广深楼市中最具活力的深圳(楼盘),港资地产商也属默默败退之列,据悉原因是深圳土地匮乏,政府极少给予港资房企优惠条件,与本地房企合作过的新鸿基、和黄地产等,又因为本地房企追求效率与港资追求高利润的理念相悖而散伙。在炙手可热的前海自贸区,至今没有港资大型房企的一席之地。

 

  内地高速发展的房地产市场,曾经让李嘉诚这些港资富豪收获了囤地红利,但他们也同样错失了跟随市场转型的机会。既然李嘉诚要走,就让他走吧,好聚好散,才是大国崛起的风度。

 

  毕竟在过去的20多年,除了为内地楼市带来过资金,他们并没有留下可供内地房企借鉴的成功运营模式,也没有能为内地房地产业在互联网时代的转型带来任何有效助益。未来如果数风流人物,当然还是要看内地房企们。

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