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北京商品房豪宅化 上海开发商酝酿提价

  • 来源:多盈金融
  • 2015-09-30
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  传统的楼市旺季“金九银十”过半,北京的“金九”却在平淡中收尾。

  来自两家房地产服务机构的数据显示,北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成,而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

  北京:入市项目豪宅化

  亚豪机构日前提供给《第一财经日报》记者的数据显示,截至27日,9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比分别减少27%、22%。与此同时,9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%,达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据,9月1日至27日,北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套,环比下滑22%,较去年同期上涨18%。

  新房市场在7月份达到高点后,连续两月出现下滑,从上述数据看,北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,一方面,随着北京纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此影响了成交量;另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑,影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令的影响下,9月1日至27日,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套,环比减少52%,从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下,被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为,“金九”北京楼市的暗淡,与通州限购升级有关,部分潜在需求由于条件不满足难以入市,致使通州成交占比明显下滑。据链家网研究院统计,9月通州成交占比仅为13.2%,较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

  虽然市场压力不小,但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例,今年6月份,断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地,旭辉率先连拿两幅,近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

  “北京应该是全国地价最高的,比上海都高,北京最近推出的地,基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格),对于土地市场来说,大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说,“我感觉这不是一个可持续的状态,北京2000万以上的房产一年能卖300~400套,今年到明年的供应,我想不到它会是一个怎么样的结果。”

  但孔鹏坦言,北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称,9月1日至27日,北京住宅市场共有29个项目入市,相比8月同期减少了7个,扣除自住房后新增供应3910套,环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘,受到频频出现的高价地的影响,北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

  上海:房企酝酿涨价

  上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况,整个9月也是房地产传统的交易旺季,上海市场表现不错。上海链家市场研究部监控数据显示,截至9月28日,9月上海市商品住宅的供应量为174.6万平方米,环比上涨125.0%,同比上涨33.2%;成交量为125.5万平方米,同比上涨62.6%。值得一提的是,本月上海楼市成交均价为30462元/平方米,同比上涨9.6%。

  《第一财经日报》记者注意到,上海的商品住宅成交量已经连续6个月超过120万平方米,远超过每个月的供应量。多位业内人士认为,随着供应量的下滑和需求的增加,未来上海的房价上涨压力很大,目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万元/平方米。

  而各大开发商也在加紧推货,表现在上海住宅供应量提高,本月上海供求比达到1.4∶1,扭转了上海长期供小于求的局面,此前8月供求比为0.6∶1。即使这样,上海的去化周期依旧在9个月左右,市场情况还是非常良好。

  其中松江、嘉定、浦东等区域推出的项目比较多,而这些项目的入市也让二手房市场的购房者开始更多选购一手房。网上房地产数据显示,上海二手住宅挂牌超过10万套,中原地产统计发现,由于新盘推盘量比较大,三至六成买家转投新房市场,导致二手房受冷,新房则交易火爆。

  虽然9月供应增加,但是上海房价还在暗涨。从今年8月开始上海一批新增项目入市但却迟迟未开盘。业内猜测这些项目正在“待价而沽”,甚至做好了涨价的准备。

  身为“80后”的王悦郦已经看到了房价的快速上升。今年6月其看上的位于浦东汇南板块的某楼盘当时报价1.9万元/平方米,目前已经飙涨到2.2万元/平方米。旭辉集团总裁林峰此前在接受《第一财经日报》记者采访时也透露,今年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。

  此外,9月的土地市场疯狂也可以看出开发商对于上海未来市场的看好。《第一财经日报》记者统计发现,上海9月拍出的7幅住宅用地出让金共计148亿,其中多幅土地溢价率均超过100%,更是有金地、保利、滨江等房企强势拿地。业内判断这样的情况会继续拉高上海房价。

  上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,上海楼市供求两旺格局已经形成。

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