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楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-08
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  国庆期间,各类宏观经济文章都指向了房地产,无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策,还是对TPP的影响,都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。

 

  亿翰智库8月30日公布的数据显示,这个行业正在从此前的萧条慢慢恢复,有望重新为中国经济带来增长动力。

 

  完成全年目标无压力

 

  降息、降准、降首付,一套组合拳舞毕,全国楼市如期回暖,量价齐升。8月,全国70个大中城市总体价格由跌转涨。2015年前三季度成交同比增长近三成。

 

  龙头房企是一线城市主力,去年前三季度,全国前30位的房企合力才突破万亿销售规模。根据克而瑞研究中心的统计榜单,今年前10名即可完成这一目标。

 

  目前,多数房企已不担心销售业绩目标,但还未开始冲刺,恒大、华润等企业的销售目标完成率已超8成。据克而瑞统计,截至三季度末,20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。

 

  珠三角、长三角的房企甚至上调了业绩目标。如龙光地产将销售目标从145亿元上调至180亿元,前三季度销售目标完成率达到了76%。值得注意的是,它的旗舰项目九龙玺今年10月才开始销售。

 

  今年前三季度,TOP20房企金额门槛230亿元,同比增长21%;TOP50房企金额门槛则达到123亿元,同比增长14%。

 

  其他房企销售业绩同样抢眼。去年前三季度,全国楼市陷入低迷,销售前100名的企业市场集中度出现大幅增长。今年前三季度楼市回暖后,TOP100房企销售金额集中度却同比下降。

 

  根据上述统计,TOP10房企为17.33%,同比下降0.06个百分点;TOP20房企集中度为23.18%,同比下降0.12个百分点;TOP50房企则从32.04%下降至31.87%,减少了0.17个百分点。

 

  这意味着,小房企的业绩也在同比增长,甚至在整体销售蛋糕变大的情况下,抢得了比大房企更多的市场份额。“销售金额集中度下降,出乎意料。”兰德咨询总裁宋延庆认为,问题主要出在营业收入在50亿元~100亿元之间的房企,现在这部分房企问题很多,如冒进扩张等,不仅规模增长乏力,而且净利润增长幅度远低于30亿~50亿元规模的同行。

 

  四季度是传统销售冲刺期,大部分房企都将推盘时间集中在9月~12月。由于大多数房企前三季度业绩出色,四季度的推盘节奏放缓将成为大概率事件。

 

  开发投资增速仍低迷

 

  不过,房地产开发投资增速却仍未见起色。根据国家统计局数据,房地产开发投资增速持续回落,今年1月~8月房地产开发投资增幅已降至3.5%,与去年同期相比,已减少10个百分点,历史上首次跌破4%,创下新低。

 

  另外,土地购置面积、土地购置费、新开工面积下降等与新增供应有关的统计也在大幅下降。“投资增速是房企对市场的信心标尺,回落这么快,形势很严峻。”宋延庆称。他认为,目前多数房企对整个宏观经济不太乐观。的确,截至9月底,实体经济仍未中止下行状态,工业企业利润下滑8.8%,银行坏账率接近2%,对于高度依赖开发贷的部分房企而言,极为不利。

 

  前华远集团董事长任志强也曾表示,虽然银行贷款中房地产(000736,股吧)占比高,但是主要集中在二级市场的个人按揭,支持房企直接开发的信贷并不多。

 

  国家统计局投资司高级统计师李皎认为,商品房前期库存基数较大,特别是三四线城市去库存化压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

 

  宋延庆称,虽然现在房地产市场销售情况不错,但必须注意,待售面积仍然高于去年末6.2亿平方米的水平。在他看来,现在投资增速回落,其实是对去年投资、销售情况的修正。

 

  兰德咨询统计显示,去年房地产开发投资额9万亿元,销售额7.2万亿元,两者之比是1.2:1,与2008年的水平持平,仅次于2004年。该比值关系说明,要么投资额太高,要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高,2013年的差值是4585亿,2012年是7348亿。

 

  任志强认为,虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位,但市场热度是不一样的,这是建立在价格相对降低的基础上,如果房地产投资增速上不来,固定投资也很难提高。

 

  李皎曾表示,虽然投资增速低,但是积极因素在累加。

  债务结构有较大调整

 

  投资增速低迷的同时,各家房企都在囤粮。如华远地产(600743,股吧)发行公司债15亿元,旭辉集团发行公司债40亿元,中州控股发行公司债13亿元,如此种种,不胜枚举。拥有海外融资渠道的龙头房企,也将目光对准境内公司债,如恒大、碧桂园等。

 

  利率低是首要原因。目前,融创、富力等公司债利率已跌破5%。9月,世茂建设发行60亿元的5年期公司债,虽然利率仅3.90%,但实际认购却超过80亿元。目前,利率最低的是万科,其五年期公司债利率为3.50%。

 

  原本低廉的海外融资也在改变,今年世贸地产的7年期美元债发行利率高达8.3%。一方面,佳兆业违约事件极大影响了海外市场对中国房企的评价。另一方面,在中锐控股董事长钱建蓉看来,未来若干年人民币的贬值概率大。这意味着,发行美元债极易发生汇率损失。

 

  抢在低利息窗口期发行境内公司债,除了担心坏账率增加,银行可能收紧开发贷外,更重要是希望扩张融资渠道、完成债务结构调整。

 

  在某私募人士看来,很多房企的债务渠道单一,要么走开发贷,要么走信托,成本高不说,关键是短期债务过多,长短搭配不合理。据悉,开发贷成本相对较低,然而时间仅1年左右,信托多为2年,然而成本很高,动辄在10%~15%左右。

 

  当然,2013年之后,上市房企再融资渠道被打开后,可以通过定增拿到便宜的股东融资,但是对于多数奉行高周转的房企而言,该融资渠道审核期过长,另外也容易因股价问题遭到中小股东反对,比如招商地产(000024,股吧)就曾被迫放弃高达60多亿元的注资方案。

 

  今年以来,大部分房企的财务成本都在下降。可以预期,一部分利率偏高、需要短期集中偿付的债务,将被长期的公司债所代替。

 

  除了公司债,目前房企的另一新趋势是投贷结合,银行从单一贷款走向投贷结合的投行模式。

 

  全联房地产商会秘书长钟彬曾表示,在现有公司模式下,放贷方与股东方承担的风险其实是一致的,企业出现经营问题时,股东和银行都拿不到回报,还要承担成本被吞噬的风险,与其这样,不如将贷款改为投资,收益更高。

 

  转型期成果短期难见

 

  如果还在房地产黄金十年,那么开发商只需要考虑融资、开发、销售,可是爆发式增长的模式,已经随着白银时代的到来而远去。现在,除了要将房地产主业从萧条中逐渐恢复,还需要考虑如何转型。

 

  就目前各家房企的成果来看,暂时还没有探索出可能的明确方向,金融业务似乎已产生效用,但前期实验的”互联网+“,短期内无法产生很好的业绩。

 

  金融化是房企转型的方向之一。今年,试水资产证券化的房企很多,方向多样,比如金科推出的物业费ABS计划等。另外,复星国际宣布拟配股融资用于金融机构并购,中天城投(000540,股吧)也借道险资布局投融平台。

 

  目前,“轻资产”声势最大的当属万达。9月10日,万达稳余以5.59亿元收购5个万达广场项目股权,5个项目公司被转让后,万达稳余还将负责项目公司的后续投资资金需求,总投资约为41.4亿元。此外,万达商业与快钱金融及万达稳余订立了轻资产合作框架协议。

 

  中国指数研究院指出,万达商业此次订立关联交易协议,是其迈向轻资产运营的重要一步,通过物业净收入的分成机制,既可以增加公司商业服务费收入,又可以降低本公司的负债水平。

 

  不过对于那些本地化因素很高的房企,网络带给其的影响值得考量。

 

  以全民经纪人为例,某开发商高管表示,虽然增加了30%的客源,但是有多少是原来就有意向成交的客户呢?这个比例很难调查。而且,加上传统的客户后,总增加量并没达到30%,这意味着什么呢?他猜测很可能是“飞单”。

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