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宏观经济下行:金融创新推动房地产资产证券化发展

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-08
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    核心提示:房地产作为宏观经济与社会民生的重要组成部分,面临着去库存与防风险的任务。因此,通过房地产金融创新来引导房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济良性发展,越来越受到房地产企业及相关利益主体的关注。

  2015年我国进入全面深化改革关键时期,宏观经济面临下行压力,房地产作为宏观经济与社会民生的重要组成部分,面临着去库存与防风险的任务。因此,通过房地产金融创新来引导房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济良性发展,越来越受到房地产企业及相关利益主体的关注。其中,资产证券化和房地产的结合作为我国房地产金融的一个创新方向,将为房地产的发展带来新的活力。

  01.资产证券化定义及发展

  资产证券化是以特定资产组合和现金流为支持,发行可交易证券的一种融资方式。传统的证券发行是以企业为基础,而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券,这个资产池可以是实体资产、信贷资产,也可以是证券化的资产和现金的资产。信贷资产证券化作为狭义上的资产证券化,包括以住房抵押为支持的证券化和以资产为支持的证券化。

  资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券,随后资产证券化的技术扩展到非抵押债权,并在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起,随着亚洲金融危机的爆发,资产证券化在亚洲开始快速发展。房地产证券化作为资产证券化的最先实践领域,与其他资产证券化相比,范围更广,是经济证券化的代表和国际金融工具创新的主要方向。由于参与房地产投资的形式多种多样,如:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等,其证券化的方式也丰富多彩,主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化。除此以外,房地产有限合伙、物业费收入、公积金贷款和棚改贷款等相关证券化产品的相继推出,也丰富了金融市场产品和层次,扩展了房地产资产证券化的发展方向和空间。

  02.成熟房地产资产证券化的运作模式

  2.1住房抵押贷款证券化

  20世纪70年代初期至80年代中期,以住房抵押贷款证券化为代表的资产证券化是美国房地产金融体制发展的产物。受经济危机和婴儿潮成年影响,一方面,大量居民无力偿还贷款,银行面临倒闭危机;另一方面,不断增加的适龄购房人口加速住房抵押贷款资金的紧缺,美国政府与其他金融机构将所持有的住房抵押贷款按照期限和利率进行组合,以此为抵押或担保向社会公众发行抵押支持证券,实现住房抵押贷款的证券化。1968年国民抵押协会发行的第一支抵押贷款支持证券,标志着资产证券化的问世。随后MBS发展迅猛,住房抵押贷款已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。

  房地产抵押证券化是指房地产抵押的抵押权人,以抵押权作为担保,发行各种债券或抵押权证。美国的房地产抵押贷款市场包括两个市场,一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场,二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易房屋抵押贷款支持证券的市场。二者间的运作模式为:一级市场的抵押权人贷款给借款人之后,可以将其抵押权作为投资、在二级市场出卖或者组成抵押权集合发行证券,二级市场抵押权买主收购的抵押权同样有持有、再转卖或发行证券三种选择。

  2.2房地产有限合伙制

  20世纪80年代中期后,有限合伙制作为资产支持证券的一种形式,在风险资本市场日趋占据主导地位。有限合伙企业由有限合伙人和经理合伙人组成,有限合伙人以其出资额为限对有限合伙承担责任,经理合伙人对合伙债务承担无限连带责任。具体来说,在房地产有限合伙制中,有限合伙人对企业投入资金和实物,不参与企业经营管理。经理合伙人贡献经验、专业能力等无形资产,虽出资比例不多,但其承担的无限连带责任使其承受的风险极高。包括集合型有限合伙和转出型有限合伙。集合型有限合伙是将现有多个小型有限合伙组织组合成为一个大型有限合伙组织,新成立的有限合伙组织将原有资产整合成为一个新的资产证券化的资产池,并以此为基础向投资者发行新的证券。

  图:集合型有限合伙运作模式

 

  

 

  转出型有限合伙是将原公司中部分资产剥离出来,根据该剥离出来的资产而成立的新的有限合伙组织,单独对其进行运作,并向投资者发行证券。

 

  图:转出型有限合伙运作模式

  2.3房地产投资信托基金大规模发展,逐步成为商业房地产投资的主流。房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式来汇集特定多数投资者的资金,并由专门投资机构进行房地产投资经营管理,将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。美国是全球规模最大、运作最为专业化、产品种类最为丰富的REITs市场,REITs在美国逐步成为商业地产投资的主流,越来越多的房地产企业通过REITs实现证券化。比较有代表性的是美国最大商业地产公司铁狮门地产基金。

 

  图:铁狮门的综合能力及一体化的运作模式

 

  

  美国铁狮门公司奉行纵向一体化模式,已形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。一方面,继续利用其在传统地产开发业务方面的优势,完成商业地产项目的开发与运营。另一方面,通过发行基金带来的财务杠杆,获得较高的收益。

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