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业内人士解密中国房地产房价为啥这么高

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-09
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  有人说,中国房价有其特殊性,哪个国家的房价没有特殊性呢?但是,价格终究是经济理论可以解释的,最终还是由供求决定。

  需求:只有买房才能保值增值?!

  北京的市区,被界定为五环以内,在这个区域内,要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地,可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人,甚至全世界的人,都争相来北京买房的时候,房价的上涨,是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事,能演绎出来的,不是没有一点由头的。

  从1998年到现在,可以说,凡是买了房子的人,没有后悔的,如果说有后悔,就是后悔买的晚,买的少,凡是没有买的,都悔不当初。榜样的力量是无穷的,事实胜于雄辩,只有买房才能保值增值,是富人们的共识。

  在2009年5月之前,北京四环以内的房价,大约只有1.5万元左右,到了下半年,就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人,就是冰火两重天的生活,几乎是城乡差别。

  当然,即使是钱不够多的人,只要抓住机会,借助银行抵押贷款,也能实现住房梦。在2009年早些时候,买房的首付只要20%,利率还可以打7折。这部分人,被称为房奴,因为其后的大部分收入,都要交给银行还贷款,不过,他们是痛并快乐着的。房价的上涨,房子的升值,他们的总资产还可以增加。

  当然,富人热衷买房置地,也有文化上的原因,安土重迁,安居乐业,居者有其屋,都是农耕民族的文化基因,这一点,西方人却是喜欢迁徙的,美国就是英国人向新英格兰进军的结果。


  供给:既有开发商,也有政府

  房价在短期,取决于需求,在长期,也就是趋势上,取决于供给,因为在长期,竞争比较充分,如果某个行业赚钱多,会引起蜂拥进入,而赔钱了,会引起开发商退出。所以,房价在长期反应的是成本。


  房子的成本包括三部分:地价,也就是开发商拿地的成本;建安费,建筑安装等等的支出;税费,政府各部门收取的税收和其他费用。

  从供给角度,在正常情况下,房价就是以上三项成本,再加上开发商的利润。开发商的利润率,是波动的,一般是10%,高的时候是20%甚至更多。

  如果房价长期上涨,一定是成本过高造成的。


  成本的第一项是地价

  地价就是土地出让金。在住房改革前,房子都是政府盖的,土地是通过免费的划拨方式获得。改革后,开发商一律国土资源部门主持下,通过“招拍挂”,也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金,也就是著名的“土地出让金”,进入地方政府的财政专户。

  尽管法律是城市土地是国有的,但是,其实际的所有者,是地方政府。据说,地方政府靠卖地筹集资金,是受了香港地方政府的影响,土地出让收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有稀缺性。伴随城市化过程,农村人口向城市流动,小城市向大城市流动,最后就会出现超大城市,就目前来说,中国出现的超大城市还不多,将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动,是造成地价进而房价高的基础性因素。


  成本的第二项是建安费

  这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本,大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。


  成本的第三项是政府各部门收取的税费

  税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加(是营业税的附加)、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。

  政府收取的费,各地有差别,明目五花八门,比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。

  据著名经济学家郎咸平估计,大约有12项税,56项费。几乎每个政府部门,都有一项收费,房子成了唐僧肉。政府性税费占房价(非成本,因为税费大部分是按照房价收取的,比如营业税的70%左右。


  总结

  明白了房价的构成,就不难理解,为什么2010年以来,在被称为史上最严厉的调控政策之下,在万众喊打的声浪中,一线城市核心区域的房价只是轻微下跌,这是利益使然。土地出让金不降低,而且还在上升,税费一项不减,成本基本不变,房价安能下降?

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