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杨红旭:短周期内楼市成交重要性已趋弱化

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-12
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    国庆过后,各地楼市动态的新闻颇多,从中可以窥察市场风向。不过,东南西北风乱刮,风向哪里吹?近几年全国楼市区域分化,强弱有异也属正常。但同样是报道一个城市,有报道说降温的,有报道说上涨的,这就难免让人一头雾水了。

  那么,该如何看待这些消息?又该如何穿透迷雾,看清当前市场形态与接下来的走势?

  首先,要清楚媒体报道的特性。很多老百姓,看到记者采访的文章,尤其是大报大媒体的报道,就容易偏听偏信。其实,部分记者为了追求观点吸引眼球,会片面报道房地产市场,这也就解释了很多媒体的观点、包括嘉宾的观点被证伪的为何并不少见。

  这种片面报道的滋生有两片肥沃土壤:一是全国市场很大,区域差异性也很大,地方媒体只关心该地区楼市,全国性媒体也常常只是例举性报道,比如北京市场如何,上海房价如何;二是可以采访的专家多而杂,包括经济学者、房地产研究者、房地产从业者等,他们的水平参差不齐,观点各异,自然会导致新闻观点片面化。

  其次,要明白房地产数据的内涵。很多新闻说,国庆长假期间,某某城市住宅成交清淡,相比8月、9月同期大幅下滑。这种说法具有很强的误导性。长假期间,很多人出游,没心思看房买房,而且有些城市的房地产登记系统在长假部分时段关闭。

  笔者认为,这种情况下,长假期间的交易数据是失真的。可以拿这样的数据跟往年国庆期间数据相比,但不能与上月同期进行比较。

  通过数据看清市场,这并非一件容易的事,即便是业内人士,不懂数据内涵和数据之间内在联系的大有人在,更何况普通民众。简单的选择是,关注靠谱机构和靠谱专家的观点即可。

  就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言,住宅成交量的重要性已较半年之前弱化,同比和环比的重要性更是明显下降,成交量只要不是连续明显下滑,则不必担心。此时,房价的重要性上升。而到了明年二、三季度,则必须重新高度关注成交量,那时它将决定房价何时变向。

  再次,需要简要分析当前楼市的形态。长假时间短,且非常态,期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据,向前追溯几个月会更有参考价值。从全国来看,前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%,回暖进程继续。

  从易居研究院跟踪的30个典型城市来看,9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%,同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大,但9月成交量处于 本轮反弹的高区,这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月,成交量只要保持在这个区间,市场上行的方向就没有发生变化。

  此时,在成交量处于高区(安全区间)的情况之下,应重点关注房价。从全国来看,前8个月商品房成交均价同比涨幅持续扩大至7.6%,回暖态势依旧。从70个城市房价指数来看,8月份房价环比上涨城市数量过半,房价平均涨幅自今年5月上拐之后,继续保持上涨态势。

  最后,要关注影响楼市成交量与价格走势的外部因素。一方面,房地产政策继续宽松,9月30日下调首套房贷首付比例至25%的新政,表明中央支持住宅市场的力度进一步加大。另一方面,货币政策同样继续宽松,尤其是美国加息进程再次延后,甚至可能推迟至明年,有助于我国流动性保持宽裕,有利于楼市继续回暖。

  总而言之,国庆期间全国楼市总体上仍呈现较积极的一面,在此形势之下“银十”可期,预计四季度全国市场总体继续上行。

  至于区域市场的分化,这是另外一个话题。广大三、四线城市确实复苏乏力,但也有所改善,不能一概而论。在把握全国大局的前提之下,关注区域市场,才是正道。

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