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楼市仍处困境 政策将继续宽松

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-14
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目前房地产市场仍处困境,拖经济后腿。虽然当前全国商品房销售已经复苏,但更加重要的指标“房地产开发投资”却仍未好转。

虽然“十一”之前楼市迎来两大利好消息:一是非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%;二是10月8日起全面推行公积金异地贷款业务,但这些利好政策却没能刺激三四线城市楼市升温。另外,无论是去年“930”新政还是今年“330”新政,都没有使三四线城市楼市回暖。

据媒体报道,进入十月,各个上市公司的三季报逐渐开始披露,在业绩预告中,多家房企敲响了亏损的警钟。截至10月12日,沪深两市共有30家上市房企公布了2015年三季报业绩预告,其中,15家房企预告净利润亏损,净利润下滑企业达14家,占比近五成。

中国楼市是政策市,这点是多数人认同的。但大家也必须清楚,政策不是万能的,比如去年以来三四线城市的地方政府救市挺卖力的,但市场仍然复苏乏力。再如,一线城市限购限贷限外都没有放开,但房价依然雄赳赳、气昂昂。

2014年至今,全国楼市降温之后,政策出现不断出现放松基调。限外令松绑,不再限制境外机构只能在注册城市购自用房,不再限制个人在大陆需工作生活满一年,才能购自住房。公积金新政更是不断放低门槛,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把此前的“3.30新政”中的公积金政策推翻了,短短半年之内就更新,急促心态可窥一斑。

而今年9月30日的新政更可见,在对购房需求影响最大的房贷政策环节,可谓“穷追猛打”式的放松。

从短期看,2014年全国楼市普遍降温,自住需求萎缩,同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动,所以持续放松调控,合情合理。从长期看,新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”,放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施,逐步建立房地产调控长效机制,应是房地产政策的总体原则。

就短期而言,经济稳增长非常需要房地产业复苏,虽然当前全国商品房销售已经复苏,但更加重要的指标:房地产开发投资,却仍未好转,前8个月增幅已持续下滑至4%以上,明显低于固定资产投资增幅,仍在拖经济后腿。

决定政策变化的首要逻辑是,在经济企稳(GDP增速稳定在7%,不再继续下滑)之前,国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是,在房价明显上涨之前(由一线城市扩散至二三线),国家层面的房地产政策保持平稳,甚至进一步宽松,而楼市复苏乏力的三四线城市,将加码救市。所以,展望未来,至少今年四季度和明年上半年,政策依然会延续宽松。

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