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纽约伦敦房产税双城记 伦敦:一直很“仇富”

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-15
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  纽约和伦敦坐拥全球最贵楼盘,对房产征税的方法却大相径庭。纽约每年按市场行情为房屋估价后征税,伦敦则针对“豪宅”课以重税,二者都难以兼顾税收稳定和社会公平。

  【伦敦:“印花税”是重头】

  按照房产税收与房屋价值比例计算,纽约业主比伦敦房主整体多缴四成房产税。按照实际价值比较,纽约征收的房产税也多于伦敦。

  去年全年,全纽约350万户家庭为总价值1.7万亿的房产缴税120亿美元,税率为0.71%。伦敦350万户家庭去年为价值2.2万亿的房产缴税110亿美元,税率仅0.51%。

  明明税基大于纽约,伦敦征收的房产税却少得多。原因在于,伦敦对房地产征税普遍偏低,税赋重担主要由有钱人承担。

  伦敦的业主每年缴纳一种类似物业税的“家庭税”,税率较低。大伦敦辖区内的33个行政区,税率高低略有差别,但即使缴税最多的房产,每年“家庭税”的账单也不过3356英镑。

  印花税是伦敦房产税收的重头戏,在地方税收中占比45%,而纽约的同一比例仅为13%。印花税不同于每年必缴的房产税,只有房产交易过户时才需缴纳。

  不少经济学家认为,这是一种效率低下的税种。既不能提供稳定、客观的税收,又会干扰消费者搬家、换房的决策。甚至有研究显示,印花税抑制了房地产交易,影响力在8%至20%之间。

  为逃避缴纳印花税,一些业主推迟或取消了搬家换房的计划。如果人们不能随着就业需求自如迁徙,不利于经济增长。

  纽约则不同,房产税已然是地方收入的重要来源,在每年500亿美元税收中占比超过四成。而且,纽约征收房产税以市场最新价格为依据,税收能够反应房产的真实价值。在纽约,九成房产税是每年按照房屋市价征收所得,同一比率在伦敦仅为55%。

  【纽约:豪宅更划算】

  纽约房产税的问题在于,单一税率对富人有利。结果,纽约成了豪宅置业者的天堂。虽然房价接近天文数字,所缴房产税却微不足道。

  以曼哈顿公寓One57为例,这幢90层住宅楼是纽约最贵楼盘,顶层阁楼去年12月以1亿美元成交,创下最高价纪录。这宗房产交易仅缴税280万美元,税率不过2.8%。更令人吃惊的是,这幢天价豪宅的神秘户主第一年上缴的房产税不过1.7万美元,税率仅为0.02%。

  纽约每年以固定税率、依照市场估值对所有房屋征税。如果一栋楼房拥有3个以上住宅单位,税务当局会参考租赁市场价格,按一定比例调高该楼房估值。问题在于,租赁市场上鲜有顶级公寓租赁,税务当局只好参照普通住宅租金为其估值,结果豪宅“缩水”,逃脱大笔房产税。比如,One57的顶层豪宅,虽然房屋成交价为1亿美元,但缴税估值仅为650万美元。

  纽约没有专门针富人的税收政策,不少房产税补贴政策还漏洞重重。

  纽约早年专门出台锁定房产税的政策:指定类型住宅,房产税增幅一年内不得超过6%到8%,5年累计增长不得超过20%至30%。这项政策的本意是保护业主,防止房价涨得太快超过工资增长,却转移了值钱楼盘的税赋负担,造福有钱人。 房地产市场的现实是,涨得快的房子地段好,本身不便宜,多为有钱人所有。房价不怎么涨的楼盘大多地段偏远、人气低落,是低收入人群不得已的选择。因为房价常年不涨,纽约的便宜住房无从享受优惠,缴税一点不少。

  2014年,纽约最便宜的住房(价值10万至25万美元)所缴房产税平均相当于房价的1.08%,而那些价值1000万美元的豪宅因为受到增税上限政策的保护,只需缴纳相当于房价0.36%的房产税。

  【伦敦:一直很“仇富”】

  在伦敦,有钱人是缴纳房产税的“生力军”。在伦敦,价值1000万英镑(1600万美元)的房屋税率两倍于100万英镑以下的房屋。

  伦敦以印花税为主,房子成交价越高,税率越高。在2012年以前,只有个人买房要缴纳印花税,公司购房无需缴税。如今,公司购房不仅要缴纳高达15%的印花税,每年还要根据房屋价值另缴房产税。仅此一项措施,伦敦在截至今年4月一年内就征税1.04亿英镑,令房地产税收实现1.6%的增长。

  以前,伦敦1400多处价值1000万英镑的住房按照其价值0.61%的税率缴税。如今,该税率上调至1.09%,是纽约等价房屋的三倍。如果房产价值不超过100万英镑,伦敦业主的缴税税率为0.44%,仅为纽约的一半。

  区别征收房产税,并没有吓跑各路富豪,同时也保障了中低收入者的住房条件,吸引更多年轻人就业,令伦敦经济保持活力。在房产税问题上,英国各主要政党的态度惊人一致,坚持对豪宅课以重税,有效保障政策连贯性。

  早在2009年,英国自由民主党前任议员文森特·凯布就提议,对100万英镑(160万美元)以上的房子征收“房屋税”。5年后,工党影子内阁大臣埃德·鲍尔斯说,计划依靠类似税收每年创收12亿英镑。去年12月,保守党财政大臣乔治·奥斯本上调印花税,专门针对售价113万英镑以上的房屋交易。难怪英国《经济学家》周刊戏称,对豪宅课以重税是英国各政党能达成的唯一共识。

  【纽约:避税“花样”多】

  在伦敦,只要房屋价值相当,纳税多少几乎一样。纽约的房地产税则有如谜题,等价房产所缴税费可能大相径庭。原因在于,一些减免税收政策成为部分业主逃税的工具。

  纽约曾经历了数十年的人口衰退。为吸引更多人前来就业定居,纽约在1971年推出补贴计划,对新建楼盘予以10年至25年的房产税减免优惠,条件是开发商必须建造普通百姓“可负担”的住宅。

  随着房价攀升,这项代号421a的免税计划日益昂贵。如今,该计划令纽约每年损失11亿美元,相当于当地每年税收的2%。更糟糕的是,由于申请资格极为繁复,除了大开发商和高档楼盘,大部分纽约地产商不愿申请这项补贴。现在,全纽约只有15.3万户房屋享受减免房产税的政策,其中包括One57。享受该政策的房屋,减免税收幅度也不尽相同。

  不经历一番复杂的计算,没人能说清纽约房屋究竟缴多少税。据统计,在纽约价值1000万美元以上的房产中,缴税最多的五分之一比最少的五分之一每年多缴税近三倍。

  地方组织“社区房产开发会”的研究显示,享受421a减免税优惠的15.3万处房产,只有12.75万处称得上是“可负担”的住宅。如果把该计划减免的税收用于建房,只要5年内就能建出同样多的“可负担”住宅,单价40万美元。而该计划给予这些楼盘的优惠远不止5年。(袁原)(新华社供本报特稿)

  相关链接:房产税,“好税”不讨好

  房产税是最靠谱的税种之一,其敛财能力仅次于土地税,几乎不受经济周期波动影响,也极少干预人们的行为。这就是经济学家眼中一个优良税种的基本“素养”。

  然而,全球目前只有少数国家征收房产税。国际货币基金组织专家约翰·内勒高估计,发达国家所有税收中仅5%来自每年征收的房产税。在中等收入的新兴经济体,房产税占比更低,仅为2%。

  美国算是征收房产税较多的国家,房产税收所得占总税收的17%,在地方政府税收中占比更高。德国的房产税在总税收中占比只有2%,而瑞士的房产税占比则仅为0.4%。

  推行房产税的国家不多,原因很明白,老百姓不乐意。经济学家却坚持,房产税优势多多。2008年金融危机爆发后,美国消费税、个人所得税等多个税种收入都明显减少,唯有房产税收入变化不大。民众憎恶房产税,因为一交就是一大笔。同样一笔钱分批收缴,效果可能有所不同。

  国际货币基金组织专家内勒高介绍,目前有20多个国家计划推行房产税,其中不少是新兴经济体。

(来源:新华网)

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