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优质商业人气爆棚 能否为资产证券化“背书”?

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-17
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 多种迹象表明,商业零售在线上绝对赚钱的情况,也开始变得不太牢靠,走向线下寻求“体验”消费成为新趋势。
  刚刚过去的这个“十一”黄金周,包括上海新天地、重庆龙湖北城天街等优质商业人气爆棚。即便放在平时,这些商业人气也很高。
  当前,很多商业运营商通过“互联网+”、大数据等工具抢占流量入口,试图为商业地产未来租金和估值提供一个重要依据。
  一个现实的矛盾是当前商业租金收益与资产价值“倒挂”,即使一些优质商业中长期虽很有回报潜力,但短期难表现出色,出于盘活资产的考虑,客流、消费等数据能否为此“背书”?
  “背书”还是“参考”?
  当前,越来越多的商业零售商开始重返线下,进行“体验式消费”。浙江大学特聘讲师、电商总裁班讲师毛文冽举例称,企业做电商的利润很低,不做电商要死,做电商死得更快。
  无怪乎,今年“十一”黄金周期间,多地优质商业突现前所未有的人气爆棚情况。龙湖地产旗下的重庆北城天街,国庆7天日均客流量达12万人次,峰值时高达15万人次。
  数据显示,宝龙地产旗下位于福州的宝龙广场仅国庆前3天,人流量就达36万人,销售额超过3300万元,同比增幅48%。《每日经济新闻》记者了解到,作为中国商业地产“教父级”人物的万达集团掌舵人王健林,自2011年做公司中期、年度工作报告时,已开始将万达广场的总客流量、平均单个万达广场每天人流量作为一项重要指标,一直坚持至今。
  王建林曾表示,今年上半年,万达集团已开业的万达广场总客流达9.24亿人次,同比增幅27.8%,平均每个万达广场日客流达5万人次。王健林还算过一笔账,2020年会员5亿以上,如果5亿会员中1亿有消费贷款需求,每人贷1万元,又能创造一个万亿规模的业务。
  这可窥见其对掌控万达广场客流量和消费终端数据所带来的话语权,以及无线增值潜力的强大自信。
  实际上,万达“稳赚一号”产品被业内称之位全国首个互联网众筹类REITS 项目,其基础资产为旗下2015年新开工,且在2016年开业“只租不售”的万达广场项目,预计年化收益率12%,其中净物业收入回报率6%。
  那么,商场消费流量数据可否为REITs资产证券化“背书”?重庆渝闽资产管理有限公司董事总经理林海彬告诉《每日经济新闻》记者,“这能够作为一项基础,但投资客户还是担心未来商业是否能够经营得好,(因此)主要看专业运营上能否给投资客户信心。”
  美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏认为,“背书有可能,但资产证券化的核心是投资回报率。”
  在RET睿意德高级董事王玉珂看来,以往投资人关注的是投资回报率,但这个指标过于静态,未来基于“互联网+”和大数据,商业会进入“用户经济”,更关注人的消费趋势和发展,评估工具会发生变化,需要动态评估。
  人流量不是第一位
  当前,一个典型现象就是,虽然已进入互联网经济时代,这个时代讲究的是“分享”,但国内绝大多数商业地产运营商仍视相关运营数据为商业机密,犹如防贼一样防着同行,也害怕数据被泄露出去。
  在这种情况下,那些不敢公开自己商业人流和消费金额的开发商,又能否被商家和投资人信赖呢?
  一个疑似悖论的事实是,当前社会已进入“大数据”时代,未来大数据交易将成为一个新兴经济,那些藏掖着运营数据的“保守”开发商是否会错失新一轮发展商机?
  林海彬说,“如果想做金融化产品,又不想公开数据,那估计不行。资产证券化就是变相上市,既然是上市,就必须公开所有(数据),投资客户又不傻。”
  在蒋鹏看来,商业地产资产证券化中,像商场的人均营业额跟投资回报率还有点差距,投资人虽然最关注营业额、人流量和淡旺季、早高峰指标,但单个项目或运营商的数据没有意义。
  去年8月,海印股份(6.62 +0.30%,咨询)通过中信建投发行了一款15亿元的信托受益权专项资产管理计划,获证监会批准在交易所上市,被称为当前房企首例资产证券化产品,其中优先级分为5档,总募资14亿元,最高年化收益率8.38%,劣后级海印股份出资1亿元,实际上起兜底作用,基础资产为旗下15家商业物业未来5年的经营收益权。
  9月18日,海印股份发布公告称,公司拟实施“海印·大数据”项目,整合公司线上线下多触点数据源,包括客流监控系统、Wi-Fi系统、商户信息收集系统JDE、公司自主研发的商业O2O行业应用工具,构建“商业+文娱+金融”全通道数据库等。
  王玉珂表示,未来商业地产项目的人流量不是第一位,借助大数据,未来一些数据也不是秘密,没有隐藏的必要,如果要资产证券化,在交易框架中一定也会公布。“未来,商业更关注人的行为趋势和发展,大数据基础上会得到运营反馈和价值转换,这比单纯关注单一的回报率,看得更长远,商业人才是根本,物业只是载体,动态趋势价值更值得投资。”王玉珂补充称。

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