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中国三大首富谈房地产泡沫危机

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-20
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    中国三大首富谈房地产泡沫危机

    ——危险正在不断聚集 二、三、四线城市房子都卖不动了


    1、现有的土地供应量和存量房,已经导致了三、四线城市房地产滞销,现在就连有些二线城市,比如说大连、青岛的房子都卖不动了。


    2、中国新首富王健林和前首富宗庆后纷纷表态,2、3、4线城市不能再建房子了!没有产业支撑,没有人流物流集聚的房地产开发,就是在沙地上盖楼,盖得越多越高,未来的风险就越大。


    3、连续15年坐在华人首富交椅的李嘉诚先生已在卖北京、上海的物业,此番 “见好就收”的投资选择被市场解读为国内房地产泡沫破裂的前兆。


    4、多年的房地产开发热潮,已经导致国内从一二线城市到三四线城市的楼市供求关系严重失衡,超过了合理的供大于求的范畴,其累积的风险正引起越来越多人的担忧。


    王健林:3、4线城市房子卖不动 非核心城市两年后无须调控


    27日,王健林接受媒体采访表示,按照目前中国房地产市场现状,除了热点城市之外,其他城市两年后就没有必要再进行调控,“两年以后无须调控的是非核心城市,北上广这些城市可能还要有相当长时间的坚持。除此之外的很多城市,我觉得无须限购,现在房子卖的(价格)都比较低了,商业物业也是如此,商业物业的投资基本上就是城市化达到百分之七八十,不动产的过程基本结束。”


    现有的土地供应量和存量房,已经导致了很多地方的项目都卖不动,再加上这两年地方债务持续增长的情况下,有些地方政府主要靠卖地来还债。在这种情况下,土地和房地产供应进一步被放大,别说三、四线城市房地产滞销,现在就连有些二线城市,比如说大连、青岛的房子都卖不动。王健林指出,这两个因素导致了市场供过于求,最多只要两年就不需要调控了。


    这些年调控的定位在控制房价上涨,而不是在其他方面,做更大的努力,效果也不好。中国正在城市化快速形成中,中国经济体也是向着世界第一大经济体发展,人还在增加,(调控是)压着房价上涨。但政府每年建多少公租房,多少经适房,然后怎么建立一套体系,商品房市场如何发展,可能政府调控这些要好得多。


    刚需继续支撑一线城市房价


    日前,国家统计局发布数据显示,9月在全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%。据悉,这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。


    王健林表示,刚性需求仍是房价难降的主要原因。最近十年北京城市人口净增750万,上海则是800万,即每年北京、上海平均净增70万到80万人,而广州大概是60万人,合肥平均每年30万人。按这个数据来看,以北京为例,一年1/7的人买房就是10万套,而这个数字大约就相当于北京一年的供应总量,更何况北京去年购房者中95%是首次购房。


    绝大部分只要是有限购的城市的房地产市场基本上还是刚性需求在支撑。对于一线城市的房价调控,王健林则认为要“坚持限购不放松”。他称,对于北京、上海这种超大型的世界城市,未来房价仍将处于长期的上涨通道。


    宗庆后:中国房产泡沫已形成 不能再造房子了


    “推进城市化建设,不开发房产业也不现实……”26日,第二届世界浙商大会上,湖南省浙江商会会长徐文忠还没有说完,便遭到宗庆后的反对:“中国不能再建房子了!”


    对于城镇化过程中的“造房子”现象,宗庆后持不同意见,直言“不能再造房子了!”他说,自己在全国都有工厂,现在不光是城市有空置房,农村也有空置房。“房产泡沫已经形成了,再造房子不得了了。”


    宗庆后认为,让两亿六千万农民工从城市里回到家乡务工,才能真正实现城镇化。他表示,现在浙江的城市化经济首先是企业的转型升级,发展经济后,农民工再就近务工,进行土地流转等。


    “城镇化”是一个耳熟能详的概念。中国2012年城镇化率达到52.57%,与世界平均水平大体相当,城镇化取得显著成效。但同时,也遭受“摊大饼”、粗放发展等各种诟病。


    国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令此前表示,在新一轮城镇化建设的大潮之下,借助推进城镇化之名,大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。”


    乔润令说,根据调查,目前几乎每一个大城市附近都要搞一个新区,其规划占地和人口甚至于远远超过老城区,多地出现了空城,部分城市房产项目的空置率也极高,造成。土地资源严重极大浪费。


    没有产业支撑,没有人流物流集聚的房地产开发,就像在沙地上盖楼,盖得越多越高,未来的风险就越大。


    很显然,当楼市严重地供大于求,那么就说明当前的房地产市场处于一种不够健康的状态。而房地产市场又和其他产业、行业存在着密切的联系,比如水泥、钢铁、装修材料市场等等。这也就意味着,房地产行业和这些行业之间存在一种“一荣俱荣,一损俱损”的关系。一旦房地产行业的发展不够健康,甚至是陷入困境,那么就会波及众多的行业以及其中的从业者,甚至影响一个地方的整体经济状况和发展环境。


    房地产调控进行了多年,但效果却差强人意,越调越高,究其原因是没有抓住问题的本质和关键所在。房地产调控的重点显然应该放在改变地方政府对土地财政的高度依赖上,而不是“限购”“限价”。作为地方政府,应该预见到土地财政依赖的不可持续性以及蕴藏在楼市当中的巨大风险,应该具备一点楼市可能“崩盘”而引发社会问题的忧患意识。宗庆后的企业在全国各地都设有厂子,正是在考察自身企业的过程中,他才对全国各地房屋空置现象有了更加直观的认识,对蕴藏其中的风险有了更大的感触,也才发出了“中国不能再盖房子”的忠告。


    实际上,最近几年来,全国范围内不少城市已经出现了因为楼市投资过热,房产供大于求而带来的楼市风险,“鬼城”已在多地出现。最为直接的后果,就是拖累了当地经济的发展,甚至引发一些社会问题。


    李嘉诚: “超人”见好就收 开始抛售内地房地产


    一位连续15年坐在华人首富交椅上的商业大亨的抛售行为像是一颗信号弹,令市场哗然,业界纷纷揣测这一举动与国内房地产泡沫相关联。连万科企业股份有限公司董事会主席王石也在微博上写道,“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”


    李嘉诚也对香港作为亚洲金融中心的前景做出了一些比较黯淡的预测。上海新建的自贸区将帮助上海赶上“甚至超过”香港,速度会以比大多人想象的要快,《中国一周》引用李嘉诚的话写道。


    这将对“香港产生巨大影响”,李嘉诚说。“它囊括了很多方面,其中就包括金融服务。当人民币可以完全自由兑换时,它将惠及上海的发展。”目前来看,没人确切知道9月底正式开放的自贸区到底能带来什么,但很多人都在好奇地观望。


    为什么要向很少有人看好的欧洲投资呢?“李嘉诚从来是一个资产交易者,而现在看上去是抛售的好时机。”《中国一周》写道。


    从相对价值而言,在香港的资产看上去很贵,而许多在欧盟国家的资产价格十分诱人,这跟那里萧条的经济状况有关。”该文章写道。


    目前内地及香港资产价格处于高位,而英国等欧洲资产处于低点,正是企业家“逢低西进”的良机。这次抛售行为主要是对商业地产的担忧,这几年国内商业地产投资过度狂热,非专业公司很难快速收回成本,一旦定位不准策划有误就会陷入困境。而李嘉诚是在行业饱和之前提前离场,至少能卖个好价钱。


    事实上,李嘉诚近几年的投资“棋局”已经逐渐从亚洲进入欧洲,并陆续投入了4000亿港元。另有数据表明,长和系近几年在欧洲市场投入金额高达1500亿港元,涉及电讯、基建、港口、零售、能源等领域。和记黄埔去年年报数据显示,欧洲业务的营业收入比重已逾四成,香港业务比重则跌至16%。有意思的是,李嘉诚尤其偏好英国市场。到目前为止,李嘉诚旗下公司已经控制了英国大约25%的天然气、30%的电力和7%的供水,以至于英国媒体惊呼,“李家要买下整个英国!”


    因此,李嘉诚抛售中国内地和香港商业地产是看到了未来,是着眼于未来。

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