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房地产信托到进入兑付密集期 实力集团首期信托兑付在即

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-20
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    相关信托统计数据显示,从2015年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。据统计,2015年下半年到2016年上半年,集合房地产信托预计到期总规模为2389.67亿元,其中,2015年三季度为678.55亿元、2015年四季度为629.87亿元、2016年一季度为607.02亿元、2016年二季度为473.83亿元。

    房地产信托风险事件的暴露数量远高于其他领域。房地产作为资本密集型行业,对于宏观调控较为敏感,容易引发风险事件。房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来,同时房地产开发涉及资金数量巨大,一旦出现问题,其所涉及的范围较广,更容易引起社会关注。即将到来的的兑付密集期,更是将许多房企推到了风头浪尖。目前利好政策频频,一线城市虽然楼市回暖迹象明显,但仍三四线城市房地产市场仍旧存在诸多问题,维持平稳尚可,回暖还有待考验。

   昆明作为一个二线未满三线有余的城市,从去年开始,受房地产市场大环境的影响,开发商资金断裂、项目停工、业主维权等负面新闻时有发生。但是在曾经房地产“最好的时代”昆明不少房地产商也进通过房地产信托进行了大量融资。经过2年的发展,各个房地产商却有不同的境遇。如曾经的经典被收购,新东家华信资产面临着约6亿信托融资兑付;也有的如实力集团,逆市中稳步前进,虽面临兑付压力,但经营情况始终稳定良好。

   2013年10月12日,实力集团通过四川信托有限公司做信托计划融资总额已成立信托总规模为人民币59500万元整(第一阶段已发行25,000万元整,第二、三阶段已发行34,500万元),资金用于大理实力夏都置业有限公司希尔顿酒店、周边住宅建设。期限为24个月。

 信托原文:

    2013年10月25日,由四川信托有限公司发起设立的“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”第一期正式成立;2013年10月31日,第二期正式成立;2013年12月13日,第三期正式成立;2013年12月27日,第四期正式成立;2014年2月27日,第五期正式成立;2014年3月7日,第六期、第七期正式成立;2014年3月13日,第八期正式成立;2014年3月31日,第九期正式成立。

    也就是说,实力大理项目的信托计划将在半月后10月31日进行第一期的兑付。据悉,信托计划(第一期)委托人共有20位,认购信托单位4470万份,募集资金为人民币肆仟肆佰柒拾万元整 (小写:¥44,700,000.00元),期限为2013年10月25日至2015年10月25日。

    从年化收益看,以最低预期年化收益率9.7%计算,20位委托人4470万元(平均每人约合223.5万元信托)约合867.18万的年化,也就是第一期实力需要兑付5337.18万元信托。

    同时,在资金信托计划信托事务管理报告的显示:“截至2015年01月31日,苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)。”以苍海一墅项目13000元/平的均价,以及主推联排别墅130、150和165平米参数计算,约合195000000元销售业绩。

实力集团整体经营状况良好

    实力集团作为一家起步于地州的房地产开发公司,一路走来遇到了最好的时代也碰到了行业下行的时代,有磕碰,但也算稳扎稳打。在今年的3月24日和3月27日,作为本土企业,实力集团连续入围了《2015年中国房地产500强测评榜单》和《2015中国房地产百强开发企业总榜单》,在500强测评榜中,实力集团作为西南地区14家上榜中的一家,名列第380位;在百强开发企业榜单中,实力实力集团作为西南地区14家上榜公司中的一个为列98位。从1998年实力集团的前身迪庆房地产有限公司成立,到2000年实力集团成立并入昆发展,17年的时间,实力集团已跻身云南本土开发商的第一梯队。截至今年,实力集团已在昆明主城区内开发了实力五彩星愿、实力北岸、实力郡城、实力上筑、实力锦城、实力壹方城、实力玖如堂6个项目;同时在成功开发了实力大学城商务中心、实力锦城、书香大地、东盟森林、18克拉公寓、实力新城等项目。还有位于大理的定位为生态养生高端住宅的苍海一墅项目。

    目前实力集团在售的主推项目主要有实力壹方城、实力玖如堂、实力心城,还有东盟森林、苍海一墅还有少量精品房源在售且两个项目的住宅均为现房,已交付使用。实力壹方城至2013年9月开盘以来,时隔2年,实力壹方城一期到三期的住宅均已售罄。目前,项目四期板式住宅在售,在售房源均集中在8#、9#和11#,所剩房源共100多套。其中五期还未动工,三四期正在施工当中,预计年底即可交房。近两年楼市低迷,实力壹方城的销售却也顺风顺水,工程进度也稳步进行。实力玖如堂是昆明二环内唯一有洋房在售的项目,项目分两期进行建设,目前,其一期的7栋洋房和4栋高层正在推售中。据了解,其一期的186套洋房还剩四五套,价格在11000元-13000元/㎡之间;在售高仅剩30套左右,均价8500元/㎡。实力心城目前在售的住宅仅剩40余套,公寓还有450余套在售 。从整体上看,实力集团在推售的主要项目中,销售情况普遍不错,且去化过半。其中几个项目目前都已是现房,其余的项目也交房在即。

     苍海一墅实力集团跨区域扩张,进军旅游地产的开篇之作。项目占地1200亩,融合居住、投资、商务、度假、休闲、餐饮于一体,将住宅品质、休闲度假、山水风情交融于建筑之中。苍海一墅是实力集团具有里程碑式的开发项目。就苍海一墅(2012年)的开发年限来看,当时房地产正处于所谓的黄金时代,对于一个亟待成长并取得扩张突破的集团来讲,无疑是进军新的领域的最佳时期。对于这种大手笔的扩张投资,信托融资成为实现集团扩张蓝图的有力保障。

信托融资兑付期集中来到 考验刚刚开始

     大理项目苍海一墅别墅部分已于今年8月30日起正式交房,约有150余套别墅交付使用,目前项目已经是全现房,希尔顿酒店主体施工已经完成即将开业。同样的实力昆明项目整体运营情况良好,并未出现维权、停工等现象。根据昆明房产信息网显示实力壹方城城还多次位列昆明日均商品房销售量前十,虽然处在不温不火的房地产形势下,实力集团也算逆市上行了,包括10月31日即将到来的第一期信托兑付,实力集团也是应对有余。但是在今年的12月份,以及2016的上半年,实力集团将有8期的信托兑付也将陆续到期,总金额超5个亿。

     曾几何时,在房地产黄金上升期,房地产信托成为拯救整个信托行业的利器。近两年房地产发展速度减缓,黄金时期不再,部分出现资金销售问题的房地产商却又深陷房地产信托兑付的泥塘。对于一直平稳发展的实力集团而言,面对即将到期的信托兑付,似乎也不算难关。现在实力集团面临的问题就是如何把在做项目完美的收尾,杜绝不良影响的发生,给投资者和购房者一个满意的答案。并根据市场调整自己的开发节奏。在接下来的信托兑付集中期,迎合现在宽松的市场政策和机遇,相信实力集团能够稳健度过。

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