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上市房企疯狂发债背后:房地产行业风险相对较小

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-22
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    2015年地产行业有两个战役同时打响:一是在传统销售战场,二则是隐秘的债券江湖。“向融资要利润”、“融资也是房企的核心竞争力”等标语成为地产白银时代的新口号。

    开发商正迎来境内融资最好的窗口期。

    中原地产研究部统计数据显示,今年年内已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地通过公司债方式融资,预期融资额达1700亿以上,而2014年全年只有15家融资成功,金额235亿。

    有业内人士总结称,2015年地产行业有两个战役同时打响:一是在传统销售战场,二则是隐秘的债券江湖。“向融资要利润”、“融资也是房企的核心竞争力”等标语成为地产白银时代的新口号。

    在21世纪经济报道与腾讯房产主办的公司债小型研讨会上,来自证券、基金、战略咨询等资本市场业内人士对房企发行公司债进行了深入解读。业内人士一致认为,房企正迎来境内公司债最好的窗口期。一些敏锐的房企正借此优化公司债务。而这背后更深的论证是,房地产仍然是诸多行业中相对风险小、利润可控的行业。

    大规模发债背后

    中原地产研究部统计数据显示:仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金额达到470亿。其中包括荣盛发展、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉等。

    10月19日,远洋地产公告称,第二期公司债券于2015年10月19日或前后发行。债券发行总规模为人民币50亿元;10月16日,泰禾集团发布两则公告称拟公开发行不超过人民币60亿元及45亿元公司债;10月18日,金地集团公告称,2015年第一期公司债发行工作已结束,实际发行规模为人民币30亿元。

    房企大规模发行公司债的另一背景是,曾经受开发商追捧的海外融资大幅下降。中原地产研究部统计数据显示:6月份开发商海外融资总额为33.25亿美元,相比5月份的65.1亿美元,下调幅度达48.9%。7月房企融资额度继续下调至21.45亿美元。今年前7个月房企合计海外融资183.1亿美元,同比2014年跌幅达57.6%。

    国金证券(香港)有限公司总经理黄立冲认为,房企如此大规模发行公司债受多重因素影响。受降准、政府鼓励银行放贷等因素影响,市场中有庞大的资金量。而受到中间机构的推动,中国有强大的网络融资能力。当前资本市场的情况是,股市没有办法吸收资金存量。在通缩背景下,政府仍然需要房地产拉动市场预期。此时,万科、远洋等房企基本发挥了国家信用债的作用。

    睿信咨询董事总经理郝炬认为,房企发债总量上升,与今年上半年发债条件手续简化有关。其表示,开发商在2014-2015年间债务压力颇大。有窗口期可以拿到低息债,对房企而言是非常“解渴”的事情。

    郝炬续称,房企大规模发行公司债也受大环境影响。在货币适度宽松背景下,当前整体利率在下降,房企通过发行公司债来控制风险,这也是房地产资产证券化大趋势的表现。

    佰仕信资本董事总经理陈方勇分析认为,金融行业的趋势体现了行业的景气情况。相比矿业、政府投资的基础设施等,由于买房需求还在,房地产行业相对安全。

    而具有金融意识的优秀地产企业正成为资产端的主宰者之一,借助此轮“资产荒”机遇正在大幅调整融资结构,让自己处于更安全的境地,同时为产业整合积蓄必要的子弹。

    黄立冲认为,市场永远有非理性的一面。房地产发行低息公司债完全合理。这是因为有政府在背后做推手,一方面压制国债,一方面又把钱交给银行。而银行需要制造表内利润,地产商又可以通过信用评级变成高信用,老百姓仍然看好房地产。房地产公司债券产品不会缺少市场。

    陈方勇认为,开发商能够发行如此低的公司债与其转型大背景也有关。当前金融机构在加速市场化,而房企也在向金融性质转型。现在房企只有两类,一种是活不下去的,另一类是处在安全线以内的。未来想要活得更好,需要更便宜的子弹。低息公司债也许是阶段性错误,但万科、远洋会很敏锐捕捉到资金窗口期,借此化解高负债风险。

    兰德咨询总裁宋延庆认为,从销售端来看,房地产市场仍然处于供大于求的状况,市场风险仍然比想象的要大。房企低息发债有其内动力。

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