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全国第二单土地流转信托调查

  • 来源:多盈金融
  • 2015-10-26
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    两年前的2013年11月7日,作为江苏( 农用地、 商住地、 工业地)省第一单、全国第二单土地流转信托项目,无锡( 农用地、 商住地、 工业地)市阳山镇桃园村与北京( 农用地、 商住地、 工业地)国际信托有限公司(以下简称“北京信托”)合作推出的“双合作社模式”(土地合作社+专业合作社),给当时火热的土地流转信托市场提供了新的探索方向。

  两年过去了,这个曾经备受社会各界关注的土地流转信托项目如今进展如何?在全国不少土地流转信托项目或暂停、或资金紧张、或无法实施的情况下,“江苏第一单”在实际运行中又是否一帆风顺?为了了解项目的真实现状,中国经济时报记者日前赴江苏省无锡市阳山镇桃园村进行了实地调查采访。

  土地规模化经营是趋势

  作为“中国水蜜桃之乡”的阳山镇,其风景秀丽早已盛名在外。当记者从镇区驱车前往桃园村时发现,道路两旁到处是漫山遍野的桃林和远处如黛的青山,粉墙黛瓦的村庄,掩映在成片的绿色桃林之中,呈现出一方世外桃源的诱人景象。

  然而,掩盖在美景之下的是阳山水蜜桃产业发展中遇到的瓶颈。

  “阳山水蜜桃虽然全国闻名,经济效益也非常高,但从当前农村发展的现状来看,种植水蜜桃出现了‘断代现象’。”桃园村支部书记周建峰在接受本报记者采访时表示,种桃子虽然比种粮食挣钱多,一亩桃园一年收入能达到1.5万元—2万元,但是愿意种的年轻人越来越少,现在几乎都是老年人在种。

  周建峰说,现在农村很多年轻人都选择外出打工或去当地工厂上班,留在农村从事农耕工作的,很多都是40岁以上的农户,其有能力耕种的土地会随着年龄的增长越来越少,土地撂荒的情况也会越来越普遍。

  周建峰的说法在记者随后的采访中也得到了多方印证。桃园村王中组村民王惠明在接受记者采访时表示:“自己家里目前有口粮地3亩多,都用来种植阳山水蜜桃,年收入6万元左右,好的时候年收入7万元—8万元左右。另外,家里还有一亩多的责任田,但自己年纪大了,实在没精力种,所以就流转给了村里的土地股份合作社。”

  在桃园村,与王惠明有同样想法的老人有不少。据桃园村黄前组65岁的王荣法介绍,其家里有口粮田2.2亩,栽种有桃树100棵,每年纯收益能达到1.5万元—2万元/亩,但他觉得年龄大了,做不动了,所以就把另外的1.3亩责任田流转给了村里的土地股份合作社。

  采访中,桃园村多位村民都向记者表示,现在村里种地的大多都是年纪大的老人,如果土地太多种起来会很辛苦,再加上现在水蜜桃市场不好、销售比较难,所以一家一户大多自己种两三亩地,其他的都愿意流转出去以减轻劳动负担。

  “当前,整个产业都出现了劳动力不足导致劳动力断层、老龄化和后继无人的问题。”阳山镇农村办公室主任倪俊在接受本报记者采访时说,就在记者前去采访的当天上午,阳山镇政府刚刚召开了一个相关座谈会,会上不少专业合作社负责人都反映现在种地的人越来越少,所以造成当地不但人工贵,而且工人很难请,现在请的工人大多都是60多岁的老人,50多岁的工人都属于青壮年劳力。倪俊介绍,当前,阳山地区的人工工资比较高,平时请一个工人大约为120元—150元/天,但等到农忙时,则高达180元—200元/天。

  除了上述原因外,土地过于分散,小块耕种令种植很不方便也是一个问题。比如一个家庭有三亩土地,但可能分布在全村的四、五个地方,使得农户的种植效率比较低下,耕种、灌溉等都不能用机器,无法进行现代化耕作,致使人工成本进一步升高。

  据记者采访了解,早在2008年前后,阳山镇就提出搞适度规模化经营,通过专业合作社、家庭农场等方式,来促进水蜜桃产业的发展。

  当时,阳山主要以“双置换”(即以土地承包经营权换社保、以宅基地上面的房子换安置房)为主,但在操作过程中也发现了一些问题,如通过土地承包权来置换社保,只解决了当代人的问题,其子孙后代就不能享受土地使用权,隔断了农民与土地的关系;而且对政府来说,置换的成本比较高,财政压力非常大。所以,当地急需寻找一条既能解决城乡一体化发展中农民致富的问题,同时还不能让农民与土地脱离关系。

  所以,在倪俊看来,把土地流转出去规模化经营,既不会让农民失去土地,还能从土地上获得收益,是一条值得探索的好路子。

  信托模式提供探索新方向

  就在阳山镇积极探索农村土地规模化经营之路时,北京信托也正好开始在土地流转信托方面进行创新,他们在全国找了几个目标区域进行推广试验。因此,当北京信托找到无锡市阳山镇时,双方可谓一拍即合,桃园村的土地流转信托项目由此诞生。

  记者了解到,桃园村土地流转信托项目采取“土地合作社+专业合作社”的双合作社设计,首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人,再由村民以其土地经营权入股土地股份合作社,土地股份合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。

  此前,以相关法律法规和村民自愿为原则,桃园村233户村民以其享有的、已经确权到户的这些土地入股成立土地股份合作社,并取得股权证书。北京信托接手这块土地后,把这块土地租赁给由桃园村5位种桃能手发起成立的水蜜桃专业合作社。

  桃园村土地流转信托项目规划设计做好后,在真正执行时却遇到认知上的“难题”,因为从村委会到村民,没有几个人能说得清楚信托是什么?

  “别说普通村民,就连村委会的人也都不太了解信托是什么?”周建峰告诉记者,当土地流转信托计划确定开始后,桃园村马上召集相关村民召开了村民代表大会,给大家做各种解释工作。

  “一开始很多村民对信托项目有误解,认为流转为信托项目就是要把土地长期租赁给信托公司,或者直接被信托公司拿走了。”北京信托不动产信托事业一部执行副总裁沈佳迪在接受本报记者采访时说,因为不了解信托,当时不少村民对项目有很多担忧。

  “由于信托知识比较专业,所以前几次村民大会主要以宣讲知识为主,当大家都了解信托项目是什么,认为可以做以后,村民大会又讨论和确定了土地租金、利润分红比例等更为实际的收益问题。”倪俊说,土地流转信托是新事物,桃园村作为探索新事物的先锋,必须要脚踏实地做好每一步工作,这既是对农民负责,更是对这个新事物负责。

  据周建峰介绍,本来一开始在设定时,大家感觉三分之二的农户通过就可以做,但为了确保项目的顺利进行,最后决定必须要农户百分之百同意后才能做。后来在实际操作中,大约有三到五户农户不同意。“不同意也要充分尊重农户的意见,通过置换将不同意农户的土地置换到旁边,让其继续种地。”周建峰告诉记者,这也是为什么一开始打算流转180多亩土地,而最后只流转了158亩的主要原因。

  “北京信托参加了最后两次村民大会,发现村民最关心的还是收益问题,如固定收益是多少、浮动收益如何确定和分配等。”沈佳迪告诉记者,桃园村的土地流转信托项目,其前期的准备工作做得特别详细,与村民进行了多次充分、顺畅的沟通,目的就是要让村民理解土地流转信托项目是把土地集中利用起来,降低成本,增加收益。与此同时,要给村民解释清楚土地的法律权属问题,让村民明白该项目是在现行法律框架内、在保持土地性质不变的前提下进行的。

  当然,这个过程并不轻松。

  “我们前后一共召开了六次村民代表大会。”桃园村王中村民小组长王勤民在接受本报记者采访时表示,每一次都形成会议纪要,除了留档、汇报外,还要张贴在村里的布告栏中进行公示,做到每个村民都是在自愿的情况下参加这个项目。“另外,最后一次确认合作的村民代表大会,每一个自愿参与土地流转信托项目的村民还要在会议纪要上签名确认。”

  经过多次沟通、协商、谈判,2013年11月7日,“北京信托土地信托之无锡桃园村项目”正式在无锡签约落地,由北京信托将阳山镇桃园村内158.89亩农业用地的土地经营权作为基础资产设立财产权信托。158.89亩土地信托项目共涉及233户、881人。

  双方按照合作方案约定,233家农户从土地信托中至少获得两类收益:一是每年1700元/亩的固定收益;二是第七年起获得浮动收益的20%。桃树一般有四年种植期,从第五年开始挂果,考虑到第五、六年过渡,合同从第七年起分配浮动收益,即承租方灵俊水蜜桃专业合作社获得70%,其余大部分归233家农户所有。

  倪俊介绍,合作确定后,桃园村土地流转信托项目有一系列规范的运作程序。

  首先,进行土地承包经营权确权工作。2013年9月下旬,由桃园村村委及村民代表召开了第一次村民代表大会,成立土地确权工作小组。10月中旬召开了第二次村民代表大会,就土地确权工作进行专题讨论,确定严格按照法律法规规定的登记内容和程序开展土地承包经营权确权登记,并以户为单位发放土地股份合作社股权证。

  其次,坚持民主协商,成立土地股份合作社。在第二次村民代表大会上,解释土地承包经营权确权登记的办法和意义,讨论方案和实施办法,并获得全部村民代表的同意。10月下旬召开了土地股份合作社筹备会议,与会代表同意并确定了拟入股土地股份合作社的成员人数和土地亩数。

  另外,在第一次村民代表大会上,桃园村就土地信托事宜召开村民代表大会,就开展土地信托相关事项通过了民主决议,桃园村同意土地流转信托事项及相关事项。

  第三,按照工商注册登记要求对土地股份专业合作社进行工商注册登记。同年10月底,在村民自愿的基础上,完成了村土地股份合作社委托代理人证明、合作社成员出资清单、合作社章程等签字确认工作;随后,进行土地股份专业合作社工商注册登记,由惠山区农办发放土地股权登记证。

  与此同时,北京信托公司以土地承包经营股权证书为依据,向每个合作社成员发放“土地收益凭证”,实现农地使用权证券化。据本报记者采访了解,目前双方已签订他益型财产权的土地信托合同,但“土地收益凭证”尚未发放,因为根据目前现有的法律规定,信托计划还不能发行收益凭证。

  另外,为了监督专业合作社的经营,北京信托每年还要派专业的审计人员来对专业合作社账目进行审计,镇政府农村工作办公室也会负责对专业合作社进行指导和监督。

  农民获得多重收入

  对阳山镇桃园村的村民来说,信托是一项新事物;而对整个农村土地市场来说,土地流转信托项目,则是新形势下运用市场机制开展的一次土地流转方式创新。

  “虽然这场‘创新’还在实践的路上,但其带来的启发和收获已然近在眼前。”接受本报记者采访的信托相关人士表示,可以预见,土地信托模式下的土地流转将带来土地要素的优化配置和经营效率的大幅提高,农民、土地经营者和地方政府都会得到由土地集中带来的集约化生产效益和土地增值的利益。

  “从农民的角度来看,土地信托让农民获得了多重收入。”倪俊表示,土地信托为农民和农村集体经济组织设计了复式收入结构,分为确权后的地租收入、成为农业工人获得的劳务收入和集中化经营获利的二次分成收入。一是出租土地给村集体经济组织,如合作社以及背后的土地信托平台,可以稳定获得土地的租金收入;二是农民也可以通过在该公司打工,以务工方式获得劳动报酬;三是农民通过信托凭证从该公司生产经营的利润返还中获得的二次分成收入。

  从土地经营方——灵俊水蜜桃专业合作社来看,土地流转信托项目不但使其土地平整改良和投资等行为具有长期化的制度性优势,而且北京信托对项目的规划指引,为其导入了现代化生产方式,打造了现代化的农业产业链和农业生产服务体系。

  长期以来,我国农业经营小农经济特点突出,经营规模小、专业程度低、信息不对称、资源不足等几个方面都加大了农民的经营难度和风险,使之无法与现代化的农业企业竞争。而土地流转信托将土地承包经营权高度分散的土地整理成为了具有一定规模的规整良田,具备实力的土地流转主体可以进行适度规模化经营种植,社会效益和经济效益得以提升,抗风险能力也得到提高。

  “刚刚引入信托计划时,我以为信托对种植合作社最大的支持就是资金,但等项目真正开始运作后才发现,一开始对项目的现代化规划和设计,是对合作社更为关键的帮助。”灵俊水蜜桃专业合作社负责人王延俊在接受本报记者采访时表示,项目开始后,北京信托就对158亩土地做了现代化的规划设计,比如道路、喷灌设施、排水渠建在哪里更合理,未来旅游观光的项目接口预留在哪里更合适等等。

  “资金反而成为最初种植合作社最不需要的东西。”王延俊说,在信托项目刚刚签订协议之时,北京信托就曾提出可以为种植合作社提供200万元的贷款支持,但他们并没有要这笔钱,因为当时的合作社并不缺钱。

  除此之外,土地流转信托还实现了农地承包经营权和集体建设用地使用权的金融化,能够促进农村金融的发展。

  土地信托通过信托方式和金融工程技术将农民和农村集体经济组织所拥有的土地权益(即农村土地承包经营权或农村集体建设用地使用权)改造成为了标准化、可分割、具有稳定现金流预期的信托收益凭证,使土地权益具有了金融属性和资本属性,农民手里流通性低的土地权益被改造为流动性较高、易于衡量价值的金融产品,在入市交易中,通过市场竞争机制,发现价值,形成市场公允价格。这就搭建了农民通往资本市场的桥梁,农民可以通过出售或者抵质押的方式获得资金,使农民有了进城和再创业的资本。

  “更为重要的是,土地流转信托还有更为广泛的社会意义。”沈佳迪表示,当前,随着我国工业化和城镇化的不断深入,农业产业结构出现调整,农村劳动力大规模向非农业转移,使得村落空心化,引发土地大面积抛荒闲置等问题,宝贵的土地资产被闲置。

  土地抛荒后,对农民而言,种地收入和财产收入的潜在损失使得收入增长难以持续;对于社会而言,则是社会财富和社会资本的巨大浪费。粗略测算,农村土地总价值在100万亿元以上。土地不能流动,这100万亿元就是低效甚至无效资本。

  通过流转使土地资源得以盘活,进而实现规模化、集约化、资本化运营,不仅保护了土地,提高了经营效力和内涵价值,还使得农民能够以地权分享土地所带来的各种收益,土地流转成为推动农民收入长期增长和解决当前诸多土地问题的有效手段之一;土地流转还能释放固化在农村土地上的巨量资本,为宏观经济持续稳定和健康发展提供资本支持。

  配套制度尚需完善

  “虽然各界对土地流转信托抱有很高的期望,但信托相关方对这个新事物都采取了比较谨慎的态度。”沈佳迪告诉记者,因为从当前来看,虽然桃园村土地流转信托项目使得土地流转市场化、规范化,而且从更长远的角度来看,伴随着城镇化的进程,土地的流转也必然加速,土地流转信托前景值得期待。但由于土地所有权与使用权的分离、土地流转定价问题、农民后续保障问题、农业项目收益率过低问题等,土地流转信托仍处于初期探索阶段。

  沈佳迪表示,土地经营权信托的业务模式与传统业务差异较大,同时鉴于土地问题本身的复杂性、农业的专业性和内容庞杂程度、对涉及农村领域和农民主体的谨慎和慎重考量,以及各地农村和土地情况的差异性,土地经营权信托业务实践中存在一些需要解决的问题和需要建立完善的配套制度。

  “如信托财产登记制度的缺失。”在沈佳迪看来,信托财产登记对于土地信托一类的财产权信托尤为重要,是确定信托财产边界、确保受托人管理和运用信托财产权利的关键环节。

  但从目前来看,主管机构不明确。现实操作中是由流转土地所在地人民政府、农业主管部门、土地主管部门,还是受托人监管机构对信托财产予以登记,尚无明确规定。

  与此同时,登记方式也不明确。是在土地经营权证上作附注登记、主管机构出具书面登记证明,还是在主管机构备案登记尚无统一规定。

  另外,信托财产的界定仍有问题。“对于农用地土地信托而言,委托人将其享有的农村集体土地经营权信托给受托人设立财产权信托,信托财产的初始状态是土地经营权。”沈佳迪说,但目前即使在确权颁证后,颁发的仍然是“土地承包经营权证”,如何从权利凭证上分离出“经营权”,仅对农村土地经营权设立财产权信托进行确认登记,而不触碰农村土地承包权,是亟待解决的现实问题。

  而从业务发展层面来看,农业经营的风险与农民要求持续、稳定的收益之间也存在客观矛盾。如农业经营本身存在自然风险、各种不可抗力风险,但目前农业保险体系(除基本粮食作物外)仍不健全,有待完善;另外,农业本身具有长周期性、投资回报期限较长的特性,需要信托公司能够提供长期性、较低成本的资金。

  正如记者在采访中发现,虽然桃园村土地流转信托项目利益相关方对于项目的发展都寄予厚望,但对于项目的未来发展走势仍难言完全乐观,因为其在运营发展和未来政策走势方面都存在一定风险。如对土地承租人的土地运营能力不能完全肯定,而农业种植、管理、销售能力要求很高,承租人可能面临一定的运营风险。另外,国家三农政策、土地政策、土地相关法律法规调整会对土地流转信托财产造成影响;税收政策、补贴政策、产业政策等变动以及经济周期性波动,可能对承租方的生产经营造成影响;或者参与信托流转的土地被征收、征用,都会影响信托存续及收益。

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