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商业地产谋变:承受转型之

  • 来源:多盈金融
  • 2015-11-06
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    近日,万达百货广州番禺店开业不到一年就宣布关店的消息,引起业界关注。消费拉动趋势的变化,电商来势汹汹的冲击,身处这样的大环境,传统商业地产已经越来越清晰地感受到来自四方的压力。

    中国GDP连续二十年超过10%的高速增长,但是今年增速下降,预计不超过7%。经济增速的放缓、消费结构的变化对整个商业地产产业正产生连锁滞后的效应。雪上加霜的是,电商正在迅速占领庞大的消费市场,甚至改变着人们的消费习惯。中国商业地产进入存量资产和转型升级阶段,这样的论断从提出开始就仿佛是迫在眉睫了。

    所有的转型都要经历摸索的阶段,而"火烧眉毛"的商业地产还能不能经得起摸索期的"阵痛"?在寻找对策的过程中,商业地产巨头万达提出了"轻资产"计划;然而,并不是谁都能举重若"轻":向电商抛出"橄榄枝"频频示好,主动调整业态、大打"体验"牌……转型期的商业地产项目提供了多样的标本和个案。

    "体验式"消费崛起业态调整"去百货化"

    同样的服装品牌,在网店动动鼠标,就能下单买回家,只要等着收快递即可,生活用品更是如此,各大电商的网上超市越来越便捷。"逛街买衣服很费时间,现在生活节奏那么快,周末都经常要加班,哪有时间去慢慢逛?"周小姐正在为"双11"做准备,购物车里已经堆满了各种商品,"网购可以更方便地货比三家,很容易比对出折扣优惠的力度",她说,虽然商场常有"满300送100"之类的活动,但是"为了花掉赠券,又要算又要跑断腿,时间成本太高!"更何况,很多品牌的网购优惠更直接,"说实话,常买的品牌我都有数,网上新品推出同步,利用碎片时间就能下单。她坦承,"就算是想尝试新品牌,商场专柜往往也就是个试衣间,找准尺码,我还是会上网找找优惠活动再决定"。

    电商的冲击不是温柔的"蚕食",几乎已经要进化成"鲸吞"。这很容易让人想起当年马云和王健林的"对赌":双方约定10年后,如果电商在中国整个大零售市场份额占50%,王健林将给马云一个亿,如果没到马云还王健林一个亿。

    "去百货化"的提法从去年以来变得非常热门。餐饮、休闲、娱乐带来的客流逐渐在购物中心里挑起大梁,他们也成为商业地产最欢迎的"优质租户"。与传统百货零售业态不同,"体验式"消费最大的特色就是必须"亲自到店",就连家居品牌也在传统大卖场里改变销售模式,"家居体验馆"往往以样板间的形式出现,给消费者最直观的"体验",甚至有品牌直接宣称,体验店是为了给电商渠道大开方便之门。

    转型策略繁多地产商避"重"就"轻"

    截止去年底,一份统计数据显示:中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中,重庆(楼盘)、沈阳、青岛(楼盘)与厦门(楼盘)等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期,购物中心空置率更是高达15%-20%。单一产品线经受考验,开发企业在商业地产上的盲目复制所带来的快速扩张造成了我国商场同质化严重,供应过剩导致恶性竞争,使得空置率攀升,也加剧了百货零售业亏损。在此背景下,2014年以来百盛、王府井、新光百货等国内知名商业品牌都相继关闭了业绩不佳的门店。

    如何将以购物中心为代表的商业地产项目转型盘活?巨头万达的做法具有一定的代表性。

    作为万达集团旗下核心品牌,万达广场已经在全国成功开业109座。之所以能在短期内实现如此快速的布局,很大程度上得益于万达广场"标准化、可复制"的特色。然而,将复制模式运用得炉火纯青的万达又领先一步提出了本土化、个性化的转型方向。

    万达的转型似乎也在告知行业,复制型商业地产"一招鲜吃遍天"的时代已经过去。万达集团推出的新一代万达茂产品不再以生活消费为主打,而是瞄准了城市居民更为丰富、个性化的文旅体验需求。万达集团董事长王健林曾表示,万达广场是以商业业态为主,万达茂以文化、旅游等体验业态为主。万达集团也就此提出,"每个万达茂都会结合当地文化进行创作,项目各具特色,且内容完全不同。"

    今年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川(楼盘)信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。万达方面对外表示,这标志着万达商业地产"轻资产"模式正式启动。就在万达商业上市不到一个月的时间点上,万达集团就抛出了第四次转型计划。按照王健林的规划,5年后,万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业地产,也将在自己的主业上开始轻重并举。在全国已开业了109座万达广场之后,越来越"重"的万达,正在向"轻资产"方向转型。

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