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谁为葛洲坝樊家村地王支撑:除了央企大股东外还有信托

  • 来源:多盈金融
  • 2015-11-06
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  人民网(603000)北京11月6日电 (余燕明)今年10月下旬通过举牌104轮以总价近50亿元拿下北京丰台区樊家村地块的葛洲坝(600068)集团,因为樊家村地块楼面价最终达到7.5万元/平方米、并创下北京经营性用地出让有史以来最高单价记录而名噪京城。

  根据葛洲坝集团2015年中报披露,到今年上半年为止,葛洲坝集团的地产业务平台在北京已有4个项目,其中包括与方兴地产合作的亦庄项目、与龙湖地产合作的西局项目、与绿城集团合作的通州项目,以及其独立操盘的北京紫郡府项目。

  葛洲坝集团旗下的房地产业务,习惯“与行业龙头企业合作”,虽然背靠央企,但缺少足够独立操盘经验的葛洲坝地产平台,也多选择嫁接行业龙头房企的地产品牌。

  葛洲坝集团地产业务平台缺少品牌优势和操盘经验,因此其高价拿下丰台区樊家村地块被认为是发挥“财大气粗”的央企背景,资金优势是其拿地的底气所在。

  此次拿下丰台樊家村地块的是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司,其办公地位于北京,主导开发了北京紫郡府项目。在今年上半年,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司实现营业收入近26亿元,约占集团当期营收7.67%,实现归属母公司股东净利润约2亿元,约占葛洲坝当期净利润的16.4%。

  葛洲坝集团目前位于北京的上述4个房地产项目均是由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司持有部分权益或主导开发。在今年上半年,葛洲坝集团向4个北京项目当期投入资金达到了6.1亿元,而累计投入资金则达到了91.4亿元。

  葛洲坝集团在北京项目的这些高额投入,一部分资金来自于信托资金。葛洲坝集团地产业务平台除了在项目层面嫁接品牌房企以外,其在北京也对信托融资相当钟情。

  在葛洲坝集团初进北京的2010年,葛洲坝集团为其名下地产业务平台北京公司“葛洲坝(北京)实业有限公司”引入了战略者中融信托,引入资金总额达到了15亿元。

  葛洲坝(北京)实业有限公司在引入中融信托之前,公司注册资本1亿元,其中中国葛洲坝集团股份有限公司和中国葛洲坝集团房地产开发有限公司分别出资3000万元和7000万元。

  中融信托作为战略投资者进入方式是向葛洲坝(北京)实业有限公司增资15亿元,其中3亿元作为新增注册资本,剩余12亿元作为资本公积金,由中融信托独享。

  一位熟悉公司法的法律人士在其案例研究中指出,这是典型的明股实债的财务投资形式。中融信托投资的剩余12亿元是作为葛洲坝(北京)实业有限公司的资本公积金,根据2005年修订的新公司法规定,资本公积金不能用于弥补公司亏损,但货币形式的资本公积金对应的银行存款可以动用,用于扩大生产经营规模。

  值得注意的是,在葛洲坝集团为北京地产公司引入中融信托之时,公司在北京并无土地储备。

  在中融信托进入葛洲坝(北京)实业有限公司之后,中融信托在公司内的持股比例达到了75%,成为最大股东。不过,葛洲坝集团并未披露引入中融信托的资金成本以及存续期限。

  据人民网记者了解,中融信托在3年后退出,其3亿元出资转由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司接手。

  中融信托从葛洲坝(北京)实业有限公司退出并不是葛洲坝集团在北京地产业务与信托联姻的终结。

  几乎在中融信托退出葛洲坝(北京)实业有限公司的时间点上,葛洲坝集团为北京公司找到了平安信托。

  与引入中融信托战略投资类似,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司向平安信托以股权信托的方式融资15亿元,期限同样为3年。

  平安信托入股中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与中融信托投资葛洲坝(北京)实业有限公司的条款类似,平安信托对中国葛洲坝集团房地产开发有限公司增资的15亿元中,3亿元作为新增注册资本,剩余12亿元作为资本公积。

  在平安信托完成对中国葛洲坝集团房地产开发有限公司15亿元增资后,公司的实收资本达到了10亿元,其中平安信托持股比例达到了30%。

  根据葛洲坝集团与平安信托约定,在信托存续期内,平安信托不参与中国葛洲坝集团房地产开发有限公司具体经营管理和分红,公司原有的董事会及经营管理机构也不会进行调整。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司按照双方约定的价格每季度向平安信托支付信托资金报酬。葛洲坝集团未详细披露信托资金成本。

  根据中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与平安信托约定的为期3年的信托存续期,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司将在明年以本金15亿元外加未支付完毕的股权信托资金报酬回购平安信托所持公司股权。

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