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抵押物估值“缩水” 光大信托八折兑付

  • 来源:多盈金融
  • 2015-11-07
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    11月6日本应到期兑付的甘肃信托(光大信托)-黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期产品(简称“黄氏装饰城二期产品”)遭遇兑付烦恼。

   光大兴陇信托责任有限公司在公布对逾期项目的八折兑付方案后,部分投资者表示不能接受。他们希望,2015年11月25日在北京光大兴陇总部以现场方式召开受益人大会,并要求受托人在11月10日以前以法定方式通知全体受益人准时参会。另据记者了解,目前已有超过信托单位百分之十的受益人向光大提出申请。

   投资人向《中国经营报》记者反映,该项目抵押物估值缩水超过一半。而项目合同中注明“还款来源”的几个项目都已经完成,开发商也已收回投资,但是回收资金并未用于项目还款。

   光大兴陇信托方面对记者表示,按照最新解决方案,可保证所有投资人本金安全,并实现一定盈利。目前公司还在为受益人争取权益最大化。

   光大承诺:本金、收益八折兑付

   截至2015年11月6日,黄氏装饰城二期产品项目投资期限为30个月,投资者共计收到24个月的收益,按投资金额不同分别约为本金的21%~25%。根据光大兴陇信托给出的解决方案,在支付投资者24个月收益后,投资者本金以及剩余6个月的收益将在11月6日以八折兑付。

   光大兴陇方面表示:“黄氏装饰城二期项目为原甘肃信托项目,公司内部一直在努力化解风险,引入第三方接手处置,解决方案已基本敲定,并将于近期提交受益人大会审议。”光大兴陇强调,按照最新的解决方案,可保证所有投资人本金安全,并实现一定盈利。

   不过,这一说法并没有让投资者认可。一位不愿意具名的投资者表示:“‘保证本金安全实现微盈利’是光大的文字游戏。实际上,投资额在100万元左右的投资者都难以实现本金保证。”

   经记者计算,上述投资者难收回本金的说法并不准确。

   公开资料显示:黄氏装饰城二期集合资金信托项目于2013年5月6日成立,募集规模为3.28亿元,期限24个月,投资100万元~300万元,年化收益为10.5%;300万元(含)-500万元,年化收益为11.5%;500万元(含)以上,年化收益为12.5%,付息方式为按季付息。此项目共涉及82名投资者和32859万份信托单位。

   记者以投资100万元计算,两年收益约21万元(年化收益10.5%),剩下的本金和六个月收益共计105.5万元。如果打八折,大概收回84.4万元。再加上此前支付的21万元,投资者一共可以拿到105.4万元,即可以收回本金。

   投资者的担心或来自于融资方未按合同及时履约。

   2015年5月6日,项目到期后,投资人并没有如期拿到本息。投资人告诉记者,光大兴陇曾于今年5月8日召开受益人大会。根据受益人大会审议结果,该信托计划展期半年,信托终止日顺延至2015年11月6日,作为补偿,受益人预期收益上浮0.5%。但项目展期半年后,融资方(黄氏控股集团有限公司)仍无力还款。

   公司内部知情人士表示:“目前的处置方案是在光大兴陇信托引入第三方对此项目处置后实现的。在不引入第三方的情况下,投资人只能收回约四折的本金。”上述人士还透露,目前光大兴陇信托在和融资方黄氏控股集团就项目违约在甘肃进行诉讼。

   此前有信托行业资深人士公开表示:“目前一些风险产品还在处理进展中,最后结果很难说。出于公司形象和市场品牌的考虑,信托公司也会谨慎处理。”

   投资者质疑:估值缩水,光大未尽职

   部分投资者认为,在信托项目管理中,受托人存在未尽职的情况。

   投资者的质疑主要聚焦于抵押物的估值缩水。

   根据2013年3月25日的黄氏装饰城二期尽职调查报告显示,融资方浙江黄氏房地产开发有限公司以其名下的两块位于千岛湖的国有土地使用权(抵押物千岛湖原纤维板厂1号地块、2号地块)为贷款提供抵押担保,总估值8.13亿元。

   公开土地拍卖信息显示,2010年5月12日,浙江黄氏新天地房地产开发有限公司以5.8亿元价格购入两块地块。根据项目推介材料显示,抵押率为36.9%,这就是说,抵押物价值就已经可以覆盖投资者的本金收益。

   前述知情人士表示,虽然此款项目的土地质押物充足,但是一旦进入诉讼程序(即光大兴陇信托与黄氏控股集团就项目违约的诉讼),申请法院查封抵押土地,土地拍卖价格将受影响。此外,如果进入诉讼程序后,也将经历漫长处置时间,在这样的情况下,信托公司将通过寻求资产管理公司等第三方接盘处置,抵押物评估价格也将有所浮动。

   此外,根据项目合同显示,在项目的担保方式方面,台州黄氏房地产开发有限公司提供连带责任保证担保,浙江黄氏新天地房地产开发有限公司为贷款提供连带责任保证担保。项目推介书中还款来源部分显示,装饰城一期项目租金,以及台州黄氏房地产开发有限公司保证并承诺该公司开发的“玺墅”项目的销售收入,优先偿还信托贷款。

   一位匿名的投资人告诉记者,“信托合同上写的是,将用于优先偿还信托贷款的台州黄氏房地产开发的玺墅项目已经销售完成,但是资金并没有优先偿还信托贷款。信托计划中的项目还款来源装饰城一期项目租金早已被提前预收。担保措施中的台州黄氏房地产,旗下项目玺墅项目、幸福人家商铺、水天一色商铺、家乐购数码广场等项目已经售罄。以上多个房产项目开发商资金回款超过20亿元,资金覆盖率可以达到黄氏装饰城二期项目的5倍以上。”

   投资者的另一质疑是信托项目至今尚未开工。

   信托合同显示,该信托计划于2013年募集资金,用于黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目建设,贷款期限两年,资金规模为3.28亿元。而根据尽职调查报告显示,项目总投资12.5亿元,其中银行贷款6亿元,企业自筹6.5亿元,路桥建筑装饰城二期长期处于停工状态,目前尚未开工。

   对此疑问,光大兴陇方面称,因涉及项目方保密不方便回应。

   记者注意到,自光大接手甘肃信托后,已经连续出现多起信托项目延期兑付事件。公开资料显示,光大集团于2014年7月正式完成甘肃信托收购。2014年11月,光大兴陇的黄河15号信托项目延期半年,2015年1月,光大兴陇名为黄河17号的项目逾期。

   光大兴陇方面对记者表示,光大收购甘肃信托后,甘肃信托遗留信托规模共计770亿元,目前已经累计兑付510元,剩余260亿元信托项目将在2016年上半年兑付完成。

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