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买房潮:买房和不买房有何差别 10年后你有多少财富

  • 来源:多盈金融
  • 2016-03-02
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  买房和不买房10年后财富差别有多大:假设一个二、三线城市的房屋总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元),为何取二三线城市房价?因为二三线房价较平稳,暴涨暴跌的可能性较小。
  
  第一种人:买房
  
  买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!
  
  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万
  
  第二种人:租房
  
  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。
  
  由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:
  
  第1年房租:15000元
  
  第2年房租:15900元
  
  第3年房租:16854元
  
  ....
  
  第10年房租:25342元
  
  则租房人:
  
  A、10年房租总计:15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万
  
  B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万
  
  C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万
  
  D、省下的一次性还贷的钱为20万。
  
  现在有三个假设:
  
  假设1
  
  未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
  
  那么买房的人财富为89.5万。
  
  租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
  
  假设2
  
  未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
  
  假设3
  
  未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。
  
  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?
  
  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。
  
  最后,买不买房,你心里已经清楚了。
  
  无论你买不买房,这个消息都是非常重要滴↓↓
  
  2016年这20城房价最可能下跌,买还是卖?
  
  昨日,“房价2016年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人,中国社科院连夜澄清,但社科院并没有推翻自己的观点,只是怪媒体把这个观点突出处理了。
  
  房价究竟将向上还是向下?
  
  标准排名研究院认为,笼统地说全国房价上升还是下降,需要考虑货币量等等外在因素,实在太难了,应该换个思路,尊重价格分化的事实,从更简单的角度去考量价格的涨跌。
  
  而土地出让的角度,容易让我们回归简单:分区域地分析土地出让情况,进而得出开发商本身的涨价动力或者降价压力,如果开发商敢于用比较高的价格来买地,那么,它自己在卖楼的时候,涨价动力就比较大。反之亦然。
  
  总体看,2015年全国房地产市场并不景气,土地出让整体情况也不乐观。
  
  标准排名研究院统计,截至2015年11月18日(下同),全国100大城市的土地出让收入为1.33万亿元,与去年全年1.86万亿元相比,完成比例仅为71%。
  
  要在最后一个半月的时间卖出5000亿元的土地并非易事。2015年全国100大城市的土地出让收入同比下降已成事实。
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